2017年07月11日

2017年07月10日のつぶやき






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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問23 賃貸契約の解除




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実際には賃貸契約の解除となると解約通知を提出して解約となります。基本的には書面で通知する方が良いですが貸主に意思表示が伝われば解約できます。後々のトラブルにならないように書面でもらうようにしたいところですが。


問23 賃貸契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.賃貸借契約を解除する場合、借主に対して解除の意思表示を行えばその意思表示が借主に到達していなくても効力が生じる。

2.賃貸物件が共有の場合には、賃貸借契約を解除するためには、貸主たる共有者全員の同意が必要である。

3.解除の意思表示は、撤回することができない。

4.賃貸借契約に「賃料の支払を1か月でも滞納すれば、貸主は催告をしないで賃貸借契約を解除することができる。」旨を定めておけば、貸主は、この規定を根拠に賃貸借契約を無催告で解除することができる。


答えは3ですね。

私は2に行ってしまいました。

1は、賃貸借契約を解除する場合、借主に対して解除の意思表示を行ってもその意思表示が借主に到達しないと効力は生じない。

2は、売買の場合は共有者全員の同意と署名捺印が必要ですが、賃貸借契約の場合は過半数以上の同意があれば良いようですね。

4は、「賃料の支払を1か月でも滞納すれば、貸主は催告をしないで賃貸借契約を解除することができる。」旨を定めていても必ず催告は必要。



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2017年07月10日

2017年07月09日のつぶやき






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賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問22 未収賃料の回収







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未収賃料の回収は現実の管理業務において厄介な仕事のひとつです。しかし、最近では賃料については保証会社に委託することが多く、回収というよりはその前の督促業務が主な仕事になりますね。


問22 未収賃料の回収に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.未収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことはあっても、貸主が損害賠償を負うことはない。

2.連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行を求めなくてもよい。

3.管理受託方式により賃貸管理を行っている管理業者は、管理業者の名前で借主に対して未収賃料の回収のための内容証明郵便を発信することができない。

4.賃貸借契約書に「賃貸を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換することができる。」と定められていても、貸主がこの規定を根拠に貸室の鍵を交換すれば損害賠償責任を負うことがある。



答えは1ですね。

私は3に行ってしまいました。

1は、管理受託方式の場合は、委託者に代わって管理業務を行う為、
受託者の行為は、委託者にも責任が及ぶ。

3は、サブリースの場合は、管理会社が貸主となる為、
内容証明は送れますますが、管理受託方式の場合は送ることができません。


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