2017年04月19日

不動産の証券化その4不動産証券化に関わるプレーヤー(不動産コンサルティングマスター技能試験)





1.不動産証券化に関わるプレーヤー

不動産証券化の問題に必ず出てくるプレーヤーたち。
そんなに数は多くないのですがサーっと目を通して
何となく頭に入れる必要があります。
覚えてないと問題を読み間違えてしまいます。

プレーヤー
1.オリジネーター
流動化、証券化の対象となる不動産を元々所有している所有者。現資産所有者。

2.アレンジャー
不動産流動化、証券化のスキーム全般を企画し実現していくコンサルタントであり、コーディネーター。枠組み構築の中心的役割。

3.引受会社
不動産証券化による債権や出資証券を発行するに際して、その募集・販売を目的に引き受けを行う証券会社。投資家に対する商品説明を行う。

4.レンダー
ノンリコースローンにより、証券化のためのビークルに融資する金融機関。

5.信託受託者
証券化の対象となる不動産は一旦信託受益権に返還され証券化されるケースが多く、信託銀行などが信託受託者となる。平成16年の信託業法改正により一般の事業会社でも行えるようになった。

6.アセットマネージャー
証券化された不動産の資産価値を維持向上するため管理運営を引き受ける専門業者。我々不動産コンサルタント会社などがこの辺りをやることになります。

7.プロパティマネージャー
アセットマネージャーのもとで資産の収益拡大を実際に管理業務を行う専門業者。

8.事務管理会社
証券化のビークル等から委託を受けて事務処理する会社。

9.デューデリジェンス関係者
証券化を詳細に調査する弁護士、不動産関係者、建設会社、司法書士、弁護士、公認会計士、税理士などの専門家。

これらのプレーヤーの因果関係をある程度理解する必要があります。

無題

国土交通省の不動産証券化を詳しく説明してくれてます
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/securitization/doc1-1.html


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不動産の証券化その3不動産証券化の基本的要件(不動産コンサルティングマスター技能試験)





1.不動産証券化の基本的要件

ここから結構聞いたことがない言葉が多く出てきますので
覚えていく必要があります。

◎不動産の証券化は

1.証券化対象不動産
2.証券化対象か不動産へ投資する投資家や金融機関
3.証券化スキームの器(ビークル)となる特別目的事業体
4.投資対象となる証券化商品(必ずしも有価証券ではない)

で構築されています。
図で見たりすると複雑な感じですが
要素としては4つだけなので
そんなに複雑ではないですね。

◎投資家が投資しやすくするために
証券化スキームに備えるべき要件


1.倒産隔離(バンクラプシー・リモート)
2.二重課税の回避措置
3.信用力の補完

ただ、商品を作ってもあまりリスクが高いと
投資家も手を出しにくいのでこういった要件を
備える必要があります。

この辺りの内容は難しいので少し説明をしておきます。

1.倒産隔離(バンクラプシー・リモート)
投資家の投資対象は、証券化対象不動産の生み出す賃料賃料収入(キャッシュフロー)なので、このキャッシュフローに対して債権者や破産管財人から影響が及ぶことになると不安定な状態となるためこれを避けないといけません。これを倒産隔離といいます。

オリジネーター(現資産所有者)の倒産を直接受けない仕組みが求められます。
倒産隔離の方法としては、
投資家の投資するビークルをオリジネーターのバランスシートから切り離されていないといけません。この際に要求される重要な事項の一つに「不動産の証券化における真正売買(トゥルーセール)」があります。

加えて、ビークルの独立性、ビークル自体の倒産からの隔離も必要とされます。

※真正売買とは
不動産証券化において、不動産またはその信託受益権を、オリジネーターからビークルに譲渡する際に、その譲渡が法的かつ会計上の有効な売買として取り扱われ、単なる譲渡担保等の金融取引とみなされないことをいう。これが認められない取引だと債権者などに差押えされたり、バランスシートから切り離せないということが出てきます。

それを満たす判断基準としては、
・当事者の真に売買するという意思
・適切な価額の支払い
・第三者対抗要件の具備(所有権の移転登記など)
が必要になります。

※会計上のオフバランスしょるに関しては、平成12年7月に日本公認会計士協会が「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」を公表し、5%ルールと呼ばれる真正売買に関する基準等を規定した。その合理性を法律意見書(リーガルオピニオン)で保証してもらう方法が一般的。

2.二重課税の回避措置
投資家にとって、ビークルとして利用される株式会社や合同会社の利益に法人税が課せられ、自身の配当に課税されるとデメリットが大きい。その為、非課税の性格を有する信託や任意組合など支払い配当を損金に算入することができる税務条件(金銭の分配額が配当額の90%を超えるなど)を満たすスキームを用いる特定目的会社、投資法人などがある。
すでに倒産隔離性かつ二重課税の回避できる条件を「導管性要件」といい、これを満たすビークルを「導管体」といいます。

3.信用力の補完
投資家は配当を受け取る代わりにリスクを負います。そのリスクをいかに抑えるかが重要になります。信用力の保管には、主な内部信用補完の仕組みとして優先劣後構造三とセラーリザーブが主で外部信用補完の方法としてキャッシュ・コラテラルと第三者による保証や保険がある。

※ノンリコースローン
この言葉は試験で良く出ていますので必ず理解しておきましょう。
金融機関からの融資に担保以外の債務者の財産まで影響を及ぼすのがリコースローン、全財産に影響を及ぼさず担保不動産の生み出すキャッシュフローとその換価処分額のみに返済原資が限定されたローンをノンリコースローンと言います。
ノンリコースローンの貸出限度額には、LTV(負債額を資産価値で割って求める)いわゆる担保掛目が使われます。(負債額800万÷資産価値1000=LTV80%)
返済の安全性をみる指数は、DSCR(返済余裕率、DCRともいう)があり、年間のNOI(総収入から支出を引いた純収益)÷年間の返済額で求められます。年間収入100万円÷年間返済額60万円=DSCR1.67となり、1.2〜1.5あると安全性が高いと言われています。

倒産隔離と二重租税の回避についてはほぼ出てますので過去問をやっておきましょう。信用力の保管についてはノンリコーローンは覚えておく必要があります。不動産証券化については毎年1問ですが必ず出ていますので落としたくないとところ。でも私は落としてしまいましたよ( ;∀;)




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賃貸不動産経営管理士過去問ピックアップ 保険(平成27年問34・平成28年問40)




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平成27年
問34 保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 賃貸不動産の経営における危険を軽減・分散するための重要な方策の一つに保険の利用がある。

2. 保険は、生命保険、損害保険、傷害・医療保険に分類することができるが、このうち賃貸不動産の経営においては、通常、生命保険が最も有効である。

3. 住宅火災保険・住宅総合保険は、火災・落雷・風災・ひょう災等による住宅や家財の損害の全部又は一部を補償の対象とするものである。

4. 地震保険は、住宅に関する火災保険に付帯して加入することにより、地震・噴火・津波を原因とする火災や損壊などによる損害を補償する保険である。


答えは2番ですね。

やっぱり賃貸不動産経営においては、火災保険・地震保険が有効なので損害保険が最も有効ですよね。





平成28年
問40 保険に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.地震保険に加入する際には、主契約の火災保険と同額の保険金額で加入する
必要がある。

2.火災保険は、保険の中で、賃貸不動産管理の経営に特に関係の深い保険
のひとつである。

3.保険は、保険会社の商品によって特性が異なり、補填の対象と限度も
異なっている。

4.保険とは、万一の事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた
助け合いの制度である。



答えは、1ですね。

火災保険と地震保険を同額の保険金額にする必要はありません
「火災保険の30-50%、かつ、建物:5,000万円、家財:1,000万円」が限度となっています。

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賃貸不動産経営管理士過去問ピックアップ 不動産証券化とプロパティマネジメント(平成27年問33・平成28年問34)




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平成27年
問33 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて、投資家に対し説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

2. プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家の為に行われる業務であり、
プロパティマネジメントの業務のうち、調査・提案業務においては、投資家の投資判断に資することが求められる。

3. プロパティマネジメントは、投資を決定・実行し、建物管理、会計処理等について、アセットマネジメント会社からの報告を受けて投資の状況を把握する業務である。

4.プロパティマネジメントの業務には、中・長期的な改修・修繕の計画を策定して実施するコンストラクションマネジメント(CM)も取り入れられはじめている。

答えは、3

いわゆるPM(プロパティマネージメント)についての問題。

AM(アセットマネージメント)が表の顔、投資家に対する資金運用の計画、決定・実施、実施の管理、売却の提案等を行うのに対し、

PMはAMが行った不動産の運用等に対して、実際に賃貸管理、運営を行う部署である。
主な業務としては、委託された投資家への@報告業務A調査・提案業務B所有者の変更に伴う業務がある。

なので投資の決定・実行までは行いません。

PMは従来の賃貸管理とは違い、単に賃貸管理を行うだけではなく、投資家、オナーの所有物、お預かりしている資産の価値をいかに上げるかという考えを元に、リフォーム、リノベーション提案などトータルでの資産価値向上に努めないといけない。





平成28年
問34 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、
最も適切なものはどれか。

1.平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

2.平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

3.プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示の下にプロパティマネジメント業務を行う。

4.アセットマネジメントは、実際の賃貸管理・運営を行うのに対し、プロパティマネジメントは、資金運用の計画・実施を行う。


答えは、3ですね。

1は、直接賃料収入を投資家に配分はできません。
配当や債券の利息として支払われます。


2は、PMフィーは経費ですね。

4は、アセットとプロパティが逆です。

不動産の証券化に関係する問題ですね。

そこに出てくるプレイヤーとして
・AM(アセットマネジメント)
・PM(プロパティマネジメント)
がクローズアップされて出ています。

不動産コンサルだと銀行や調整役、投資家など
もう少し詳しく出てきます。

その中でも賃貸管理は、単なる集金や管理業務だけでなく、
資産価値の向上の為のPM(プロパティマネージメント)
としての仕事が求められています。

建築物の維持管理と点検(平成27年問30・平成28年問30)

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2017年04月18日のつぶやき




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