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【賃貸不動産経営管理士試験対策】アウトソーシング


 

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賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】アウトソーシング
最近では、多くの企業が業務のアウトソーシング化を行っています。内政化すると瞬時に対応できる、ノウハウの蓄積といったメリットもありますが、ノウハウを身につけるまで時間がかかる、人件費がかかるといったデメリットもあります。
アウトソーシングを利用する意味は、不得手な部分はアウトソーシングし、得意分野に資源を集中するといったところにあります。その為、業務の選別が重要になりますね。

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建物管理の実務のアウトソーシング
平成27年の問27、平成28年の問27と頻出問題です。
管理業務をどこまでアウトソーシングするかは管理会社の規模にもよりますね。
管理業務のうちアウトソーシングが多いのは、清掃やリフォーム、24時間コールセンターなどですね。


1。アウトソーシングについて
・アウトソーシングは再委託になる為、管理委託契約を受ける際に、通常は必要な場合アウトソーシングする旨の条項を入れる場合が多い。

アウトソーシングは、ゴミ置き場の使用方法、クレーム対応などのソフト面よりも清掃や修理などのハード面の方が適している。

・新規物件等でアウトソーシングを検討する場合、他と同じで良いということはなく、建物にあったアウトソーシングを細部まで検討する必要がある。

アウトソーシングすることで自社の仕事に専念できるメリットがある

2.アウトソーシングが考えられる業務
◎24時間緊急対応体制
多くの管理会社が電話を24時間受け付けてくれるコールセンターなどにアウトソーシングしている。大手の場合は自社でも持っているところもある。
コールセンターにクレームや緊急対応案件の電話が入ると提携しているリフォーム会社等へ連絡し、応急処置など緊急対応してもらう。

◎退去立会、リフォーム
リフォーム等は専門外となるのでリフォーム会社へアウトソーシングしているケースが多い。
合わせて退去立会、原状回復の見積もりも任せることが多い。

◎防犯対策
警備会社等へアウトソーシングするケースも増えている。






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【賃貸不動産経営管理士試験対策】原状回復をめぐるトラブルとガイドライン


 

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【試験対策】原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
ここも毎年出てますね。少し難しいのでよく読んで勉強していただければと思います。今民法が改正されようとしており、その中で敷金について明言されるなど大きな変化がありますので、平成30年以降はその辺りも絡めて出るのではないかと思っています。

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原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて
平成27年の問2428、平成28年の問2428で出題されるというメインディッシュ的なところです。

1.原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
賃貸借契約は古くは貸主が強い立場でしたので、それにより原状回復などで不当な請求を受けるなど
借主に不利なことが多く、トラブルの原因となっていた。

それに対し、国土交通省が原状回復のガイドラインを平成10年に公表し平成21年に再改定して現在に至る。

◎ガイドラインのポイント
・原状回復は借りた状態に戻すということではなく、借主の使用により故意過失等通常使用(通常損耗)を超えるような使用を復旧すること。

・賃借人の負担については、建物・設備等の経過年数を考慮する。
原状回復の負担がある場合も同様。

・壁紙、床、畳等の通常使用による損耗についての原状回復費は、賃料に含まれると考えられる。

・ガイドラインはあくまで基準であり、貸主、借主が別途特約で合意して取り決めを行うことは有効。

2.ガイドラインの問題ポイント
平成28年の問28の表を参考とします。

・原状回復がある場合の設備等の経過年数と賃借人負担割合
16

6年で1円になるという考え方です。この表は2年連続出ていますが、計算式だけ覚えておけば大丈夫です。

3年の時点で契約し50%の負担割合が残っているとする。
入居一年後に出た場合に原状回復義務がある場合はどういった計算になるか。
6万円だとすると契約時に3万円となり、一年経過で1万減り負担は2万となる。

・損耗、毀損事例の区分

26

Aの部分が、経年変化、通常損耗 Bの部分が故意過失など毀損が入る。

・ペットを飼っている場合に、ペットが付けたクロスや床につけた傷は原状回復負担とされる場合が多い。







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