2017年02月13日

公認 不動産コンサルティングマスター試験【科目別勉強法】選択科目金融・税制・建築・法律編(記述式)






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選択科目金融・税制・建築・法律編(記述式)

これは得意な分野を選べばよいと思いますが、
普通なら金融か税制かなと思います。

◎金融
平成25年 金融の自由化および投資に関する基本原則

平成26年 我が国の資金循環、および貯蓄率

平成27年 日本銀行の金融経済月報より

平成28年 日本銀行の金融政策

基本的には日銀の金融政策で大きな動きがあれば
その辺りが出る感じです。
平成28年は日銀がマイナス金利政策を導入したので
その辺りがやはり出ましたね。
JリートとETFの日銀の保有残高を迷ってしまい、
総合的に見て取れそうな最終的に税制にしました。

◎税制
平成25年 相続税

平成26年 相続軽減効果

平成27年 不動産賃貸に係る税務

平成28年 相続税および贈与税

基本的には相続税、贈与税のあたりが出ており、
税制改革があればそこが出る確率が高いです。
計算間違いしなければある程度取れます。

◎建築
平成25年 賃貸共同住宅の建築計画

平成26年 賃貸マンションの空室対策

平成27年 建築における地盤の状況および建物の支持方法

平成28年 住宅の空き家対策

一級建築士の方以外はリスクが高いので取る必要ないと思います。

◎法律
平成25年 親族関係者間における相続

平成26年 賃貸借契約に関する問題

平成27年 第三者の法律行為が本人に帰属する代理などの制度

平成28年 相続

ここは相続が出れば簡単ですが、
その他のことが出るとちょっとヤマを張りにくいです。
相続が出れば取っても良いと思います。

選択科目はそんなに難しい問題は出ないので、
逆にここはきちんと取りたいところです。

記述式では、時間は結構ありますので
まずこの選択科目からやってみて、
一番点が取れそうなやつを探すのに
ちょっと時間を取りたいところです。



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2017年02月10日

公認 不動産コンサルティングマスター試験【科目別勉強法】事業編(記述式)






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事業編

計算が結構大変で一問ミスると後に響くのがこの事業の問題。
ここも過去問をしっかりしておけば数字の入れ替えで
ある程度は点が取れます。
が、平成26年からたくさん記述させる問題が出ており
難易度がアップしています。
まあ、ここは最悪取れなくてもいいと思います。

平成25年から28年の4年間の出題傾向を探っていきます。

平成25年
@不動産の現状分析

平成26年
@相続対策の提案

平成27年
@相続対策の提案

平成28年
@土地の有効活用の事業手法

基本的には、投資分析や相続対策など
実際の事業を想定した問題となっており、
実際のコンサルの時に使えそうな内容です。

その分、やってない人にはなんのこっちゃわからん?
となりますので、正直あんまり力入れなくても
良いのではないかと思います。

投資分析の問題については、
最低限、時価、帳簿価格について、
GR(グロス利回り)、NR(ネット利回り)の
出し方は覚えておきたいところです。

土地活用の問題については、
土地価格の出し方、ビルの効用隻数の出し方は
知っておきたいと思います。



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2017年02月09日

平成29年公認 不動産コンサルティングマスター(不動産コンサルティング技能)試験【試験対策トピックス】空室とリバースモーゲージ





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空室とリバースモーゲージ


不動産コンサルティングマスター試験でも
選択問題の選択肢のひとつとして出題される
このリバースモゲージですが、私も勉強するまで
正直しりませんでした。
が、先日毎日新聞でも取り上げられていたので
ご紹介いたします。

1.リバースモーゲージ制度
リバースモーゲージ制度とは、持ち家高齢者に対し、
その家に住み続けることと、同居人がいないことを要件として
生活資金を融資し、死後に持ち家を売却して一括返済
してもらう仕組みです。

2.リバースモーゲージ制度のリスク
持ち家の独居老人の生活費を自宅を担保に借りるこの制度。
まあ、使える人は最後家を取られて何も残らないが借金も残らない。
でも使えない人は・・・生活保護しかない?私も将来が怖いです。

ということで良さそうな制度ですがリスクもあります。

3つのリスク
・担保となる土地の下落リスク
・金利の上昇により融資額が減らされるリスク
・利用者が予定以上に長生きするリスク
(長生きによる認知症のリスク)

3.リバースモーゲージ制度の現在
2011 年にはリバース・モーゲージを取り扱って
いるのは7機関だったが、
にすぎなかったが、2016年4月現在では46機関、6.5倍に増加している。 

ようやく取扱金融機関も増え、現在は利用者が少ないが
今後は普及が期待されている。

4.リバースモーゲージ制度の問題点
上記で述べたリスクの他に運営上の問題も多い。
・地方の人口流出地域では、厚生省のリバースモーゲージの
最低限度評価額を下回っており、そもそも使えない。
・単独で自立生活が出来ない認知症患者は利用できない。
・利用している人も介護等で家族が同居すると融資打ち切り。

問題点もあるが、実際に今後は老後破たんも危惧されており、
持ち家の自宅がある人はリバースモーゲージ制度の利用を
検討する機会が増えてくるのではないかと思います。



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公認 不動産コンサルティングマスター試験【科目別勉強法】実務編(記述式)






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実務編

ここは2問出ますのでしっかり勉強しておきたいところ。
ただ、年度によってはかなり難しい問題が出ます。
が、全部解けないというほどの問題は出ません。
勉強しておけば6割は取れると思いますので
取りこぼししないようにしてください。

平成25年から28年の4年間の出題傾向を探っていきます。

平成25年
@等価交換事業
A投資分析

平成26年
@貸宅地の整理
A投資分析

平成27年
@所有地の有効活用
A投資分析

平成28年
@投資分析
A信託財産

投資分析については必ず1問出ていますので
重点的に勉強しておきたいところです。
昨今不動産投資の収益を考える上で
収益還元という考え方が重要になっており、
コンサルする上で外せないということで
毎年出題されています。

もう一問は色々なパターンで出ていますので
余裕があればもう少し古い過去問もやっておくと
良いと思います。
過去問と同じパターンのものが出れば、
後は数字の入れ替えで解けます。

平成28年は新しいパターン信託財産について出ました。
これは基礎教育で結構重要ということで取り上げられていた
ということで、私はちょっと勉強してましたので
何とか加点出来ました。

基礎教育を受けない場合は、
受けた人に資料をもらうなどして
何とか情報を入手したいところです。



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2017年02月08日

平成29年公認 不動産コンサルティングマスター(不動産コンサルティング技能)試験【試験対策トピックス】空室とリバースモーゲージ


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空室とリバースモーゲージ


不動産コンサルティングマスター試験でも
選択問題の選択肢のひとつとして出題される
このリバースモゲージですが、私も勉強するまで
正直しりませんでした。
が、先日毎日新聞でも取り上げられていたので
ご紹介いたします。

1.リバースモーゲージ制度
リバースモーゲージ制度とは、持ち家高齢者に対し、
その家に住み続けることと、同居人がいないことを要件として
生活資金を融資し、死後に持ち家を売却して一括返済
してもらう仕組みです。

2.リバースモーゲージ制度のリスク
持ち家の独居老人の生活費を自宅を担保に借りるこの制度。
まあ、使える人は最後家を取られて何も残らないが借金も残らない。
でも使えない人は・・・生活保護しかない?私も将来が怖いです。

ということで良さそうな制度ですがリスクもあります。

3つのリスク
・担保となる土地の下落リスク
・金利の上昇により融資額が減らされるリスク
・利用者が予定以上に長生きするリスク
(長生きによる認知症のリスク)

3.リバースモーゲージ制度の現在
2011 年にはリバース・モーゲージを取り扱って
いるのは7機関だったが、
にすぎなかったが、2016年4月現在では46機関、6.5倍に増加している。 

ようやく取扱金融機関も増え、現在は利用者が少ないが
今後は普及が期待されている。

4.リバースモーゲージ制度の問題点
上記で述べたリスクの他に運営上の問題も多い。
・地方の人口流出地域では、厚生省のリバースモーゲージの
最低限度評価額を下回っており、そもそも使えない。
・単独で自立生活が出来ない認知症患者は利用できない。
・利用している人も介護等で家族が同居すると融資打ち切り。

問題点もあるが、実際に今後は老後破たんも危惧されており、
持ち家の自宅がある人はリバースモーゲージ制度の利用を
検討する機会が増えてくるのではないかと思います。



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