2017年02月16日

平成29年公認 不動産コンサルティングマスター(不動産コンサルティング技能)試験【試験対策トピックス】民事信託その4 信託の監視機能


(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});


平成29年度版過去問を買うなら

民事信託の信託の監視機能

ここが意外に民事信託のキモとなってくる部分ですね。
受託者が暴走しないように監視する人たちが登場します。


1.信託管理人
受益者がいない場合に、信託管理人を定めて
受益者の権利を行使できます。
※受益者の権利:収益を受け取る権利、受託者の解任、選任など

2.信託監督人
受益者がいるときには信託監督人を定めることができます。
仮に、委託者 父、受託者 兄 
委託者=受益者の両方の地位を持つ自益信託の場合、
受託者に弟がいるとすると相続人でもある弟は
信託の行く末が心配なので信託監督人として
兄の運用等について意見する立場として信託監督人になる
というケースが考えられます。

3.受益者代理人
受益者代理人は、受益者保護の為に受益者の権利の一切を
裁判上、裁判外の行為をする権限を持つ。
ただし、信託行為に別段の定めがある場合は別です。
受益者が高齢者や障がい者、幼い子供の場合など
受益者の権利保護の為に受益者代理人を設定するケースがあります。

1~3の人たちを設定することでで
受託者が適正な運営を行うように持っていく訳です。


民事信託その5 信託報酬、信託の終了等


公認 不動産コンサルティングマスター試験、合格への道 メニューページへ

平成29年度過去問題集
 

平成29年版不動産コンサル過去問題集

新品価格
¥4,644から
(2017/1/19 23:53時点)


 




posted by ぐっさん at 07:00| Comment(0) | 不動産コンサルティングマスター | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月15日

平成29年公認 不動産コンサルティングマスター(不動産コンサルティング技能)試験【試験対策トピックス】民事信託その3 民事信託の委託者・受託者・受益者の権利と責任






平成29年度版過去問を買うなら

民事信託の委託者・受託者・受益者の権利と責任

不動産コンサルティング研修テキストの例で
ここはお話ししたいと思います。

今回は、委託者=受益者の両方の地位を持つ自益信託の場合を
例に取って委託者、受託者、受益者の権利と責任について
見ていきます。

1.委託者の権利
委託者は、信託財産に関してその管理・運用・処分をする際の
目的その他を信託行為に定めることができ、更に信託法による
その権利の全部または一部を有しない旨を定めることが出来る。
(信託法145条)
また、信託法の規定により、
受託者の辞任、解任に関する同意権などの受託者に関すること、
信託管理人、信託監督人に関すること、信託の終了に関することなど
の権利を持つ。

2.受託者の権利と責任
@受託者の権利
受託者は信託における一番重要な役割をになっており、
信託財産の所有者として、受益者の権利を守り、
信託の目的達成の為に、信託財産の管理・運用・処分を行う
権利を持っている。この権利に制限を加えることは可能。

A受託者の義務
善管注意義務、忠実義務、公平義務、分別管理義務、
帳簿作成義務などがある。
受託者の辞任は受託者の意思だけではできないが、
解任は委託者、受益者の合意で出来る。

B限定責任信託の特例
受託者は、信託財産の為に背負った債務が返せない場合は、
自己の財産も含めて返済をしなければならないが、
限定責任信託の場合は、信託財産に限定し影響を及ぼさない
とすることが可能である。
責任を限定することで受託者が信託を受けやすくする狙いがある。
しかし、知らずに貸した債権者はたまったものではないので
必ず登記が必要となっている。

3.受益者の権利と責任
受益者は、信託契約の契約の当事者ではなく、
信託法上の資格要件はない。
ただ、信託を隠れ蓑に受益者としてその財産をもらおうとする
脱法信託は禁止されている。

受益者は、受託者に対して債権的な請求権を持っている。


民事信託その4 信託の監視機能


公認 不動産コンサルティングマスター試験、合格への道 メニューページへ

平成29年度過去問題集
 

平成29年版不動産コンサル過去問題集

新品価格
¥4,644から
(2017/1/19 23:53時点)


 




posted by ぐっさん at 08:00| Comment(0) | 不動産コンサルティングマスター | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月14日

平成29年公認 不動産コンサルティングマスター(不動産コンサルティング技能)試験【もうちょっと勉強したいなら】商事信託



平成29年度版過去問を買うなら

商事信託

昨今、高齢化社会になり、
自分の財産を安心して任せられる先として
第三者に運用を任せる信託が注目を浴びています。

そのうち、商事信託は、信託会社や信託銀行が
営利目的で受託者からの信託契約を受けることを言います。

やはり人に任せる為、そこには信託手数料が発生します。






財産が多くあれば安心して任せれる信託が有効ですが、
財産がそこまで多くない場合だと信託手数料が割高になり、
信託する意味があまりない場合があります。

そういった際に委託者が受託者である子供や親族に
信託することを民事信託と言います。

民事信託は、信託法の制限を受けない、
低コストで行えるというメリットがあり、
近年注目を浴びています。


公認 不動産コンサルティングマスター試験、合格への道 メニューページへ

平成29年度過去問題集
 

平成29年版不動産コンサル過去問題集

新品価格
¥4,644から
(2017/1/19 23:53時点)


 




posted by ぐっさん at 20:00| Comment(0) | 不動産コンサルティングマスター | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

平成29年公認 不動産コンサルティングマスター(不動産コンサルティング技能)試験【試験対策トピックス】民事信託その1 民事信託のしくみ






平成29年度版過去問を買うなら

民事信託

平成28年の実務問題で出ました。
この民事信託は平成28年のテキストから登場し、
無料講習の講師の方もここは出る!
ということで言われておりましたところ
きちんと出題されました。

補足:商事信託とは?

大枠としては、被相続人が認知症などを患ってしまうと
被相続人が所有する不動産の売買をすることが出来ず
相続対策が出来なくなってしまいます。

それなら成年後見制度がいいんじゃないのと思われるかもしれませんが、
実務的に言うと成年後見制度は、その人の所有物を親族などに
勝手に処分されないようにする守りの制度なので、
被相続人の資産の運用や処分が出来る民事信託が注目されることになります。

◎民事信託の仕組み
例えば、被相続人Aさんが高齢になり資産の運用について心配になり、
意思能力があるうちに後継者息子のBさんnに引き継ぎたいと考える場合。

Aさんは、Bさんへ賃貸マンションの所有権をBさんに移転し、
Bさんが信託財産に属する賃貸マンションを管理・運用(場合によっては処分)し、
信託財産から得られる利益は、選択設定前と同様に引き続きAさんが得ることが
できるようにします。

民事信託は、
「委託者」ここでは被相続人Aさん
「受託者」ここでは息子のBさん
「受益者」ここでは被相続人Aさん
の関係で成り立ちます。
今回は、「委託者」=「受益者」の自益信託になります。

◎民事信託の進め方
AさんとBさんは信託契約を締結します。
信託契約の概要は、Aさん所有の賃貸マンションを信託財産とし、
信託の目的は、Aさんの生活を長期的に安定させる為に必要な
管理、処分等を行います。

最終的に家賃などの収益、処分して得た利益などは
受益者のAさんが受けとります。

受益者は別の人に指定することは可能ですが、
その場合は受益権の贈与になります。




公認 不動産コンサルティングマスター試験、合格への道 メニューページへ

平成29年度過去問題集
 

平成29年版不動産コンサル過去問題集

新品価格
¥4,644から
(2017/1/19 23:53時点)


 




posted by ぐっさん at 07:00| Comment(0) | 不動産コンサルティングマスター | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月13日

公認 不動産コンサルティングマスター試験【科目別勉強法】選択科目金融・税制・建築・法律編(記述式)






平成29年度版過去問を買うなら

選択科目金融・税制・建築・法律編(記述式)

これは得意な分野を選べばよいと思いますが、
普通なら金融か税制かなと思います。

◎金融
平成25年 金融の自由化および投資に関する基本原則

平成26年 我が国の資金循環、および貯蓄率

平成27年 日本銀行の金融経済月報より

平成28年 日本銀行の金融政策

基本的には日銀の金融政策で大きな動きがあれば
その辺りが出る感じです。
平成28年は日銀がマイナス金利政策を導入したので
その辺りがやはり出ましたね。
JリートとETFの日銀の保有残高を迷ってしまい、
総合的に見て取れそうな最終的に税制にしました。

◎税制
平成25年 相続税

平成26年 相続軽減効果

平成27年 不動産賃貸に係る税務

平成28年 相続税および贈与税

基本的には相続税、贈与税のあたりが出ており、
税制改革があればそこが出る確率が高いです。
計算間違いしなければある程度取れます。

◎建築
平成25年 賃貸共同住宅の建築計画

平成26年 賃貸マンションの空室対策

平成27年 建築における地盤の状況および建物の支持方法

平成28年 住宅の空き家対策

一級建築士の方以外はリスクが高いので取る必要ないと思います。

◎法律
平成25年 親族関係者間における相続

平成26年 賃貸借契約に関する問題

平成27年 第三者の法律行為が本人に帰属する代理などの制度

平成28年 相続

ここは相続が出れば簡単ですが、
その他のことが出るとちょっとヤマを張りにくいです。
相続が出れば取っても良いと思います。

選択科目はそんなに難しい問題は出ないので、
逆にここはきちんと取りたいところです。

記述式では、時間は結構ありますので
まずこの選択科目からやってみて、
一番点が取れそうなやつを探すのに
ちょっと時間を取りたいところです。



公認 不動産コンサルティングマスター試験、合格への道 メニューページへ

平成29年度過去問題集
 

平成29年版不動産コンサル過去問題集

新品価格
¥4,644から
(2017/1/19 23:53時点)


 




posted by ぐっさん at 07:00| Comment(0) | 不動産コンサルティングマスター | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする