2017年05月03日

不動産の証券化その5不動産証券化のスキームと法制度(不動産コンサルティングマスター技能試験)





1.不動産証券化のスキームと法制度

ここは難しいので私も正直詳しくはわかりませーん(涙)

どういった形があるか知っておくだけでも良いと思います。
試験に出るところをピックアップする形でいきたいと思います。

@不動産特定共同事業法によるスキーム
不動産特定共同事業法は、
「複数の投資家が主旨石、不動産会社等の専門家が
不動産事業運営にあたり、その運用収益を投資家に分配する事業」
についての法律です。

不動産特定共同事業法によるスキーム
a.任意組合型
b.匿名組合型
c.賃貸型
d.外国法令に基づく契約型
e.政令指定型

試験で出るポイントは、
@公認不動産コンサルティングマスターが
不動産特定共同事業法によるスキームでは
事業者が事業者ごとに配置することを
義務付けられている「業務管理者
の知識要件を満たすものとして位置づけられている点です。

A平成25年12月20日に同法が改正され、
特別目的会社(SPC)は、「特例事業者」として主務大臣への
届け出のみで現物不動産を取得できるようになった。
この改正によって特別目的会社(SPC)が倒産隔離型の
不動産特定共同事業に参入できる仕組みが導入され、
投資家が老朽化・遊休化した不動産の再生など
色々な投資がしやすくなった。

A資産流動化法によるスキーム
証券化のビークルに特定目的会社(TMK)が活用される。

試験に出るポイント
TMKの特徴
(8個くらいありますがこれだけは覚えておきましょう)
配当が配当可能額の90%超で
配当が損益参入できる。

この%が80%超などという感じで出ます。

B投信法によるスキーム(J-REIT)
この不動産証券化スキームで我々が耳にしたことがあるのは
J-REITとして有名な投信法によるスキームくらいかな。

平成13年に投資信託及び投資法人に関する法律に改正され、
これまで主として有価証券を対象としていた投資信託のスキームを
不動産を含む幅広い資産を運用対象とする道が開かれました。

これにより誕生したのが不動産投資ファンド商品として
平成13年に登場したJ-REITです。

このスキームは、投資法人に集められた資金により
複数の収益不動産を購入しその賃料収入(インカムゲイン)、
売却益(キャピタルゲイン)を出し、投資家に分配する。
これを資産運用型の証券化という。

Cプライベート・ファンド
合同会社が営業者となって投資家との間で匿名組合契約を締結し、
オリジネーターが保有不動産を信託して取得した信託受益権を
匿名組合出資やノンリコースローンなどで調達した資金で購入する仕組み。

ここでは、プライベートファンドは、
GK-TKスキームと呼ばれるというのを覚えておいて下さい。
GK=合同会社、TK=匿名組合

D資産流動化型スキームと資産運用型スキーム
ここはあまりポイントがないので言葉だけ覚えておいてください。

ということで真剣にやると結構しんどいし、
まあ言っても1問程度しか出ないので過去問を繰り返しやれば
いいのではないかと思います。

国土交通省のHPで不動産証券化を詳しく説明してくれてます
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/securitization/doc1-1.html


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2017年04月19日

不動産の証券化その4不動産証券化に関わるプレーヤー(不動産コンサルティングマスター技能試験)





1.不動産証券化に関わるプレーヤー

不動産証券化の問題に必ず出てくるプレーヤーたち。
そんなに数は多くないのですがサーっと目を通して
何となく頭に入れる必要があります。
覚えてないと問題を読み間違えてしまいます。

プレーヤー
1.オリジネーター
流動化、証券化の対象となる不動産を元々所有している所有者。現資産所有者。

2.アレンジャー
不動産流動化、証券化のスキーム全般を企画し実現していくコンサルタントであり、コーディネーター。枠組み構築の中心的役割。

3.引受会社
不動産証券化による債権や出資証券を発行するに際して、その募集・販売を目的に引き受けを行う証券会社。投資家に対する商品説明を行う。

4.レンダー
ノンリコースローンにより、証券化のためのビークルに融資する金融機関。

5.信託受託者
証券化の対象となる不動産は一旦信託受益権に返還され証券化されるケースが多く、信託銀行などが信託受託者となる。平成16年の信託業法改正により一般の事業会社でも行えるようになった。

6.アセットマネージャー
証券化された不動産の資産価値を維持向上するため管理運営を引き受ける専門業者。我々不動産コンサルタント会社などがこの辺りをやることになります。

7.プロパティマネージャー
アセットマネージャーのもとで資産の収益拡大を実際に管理業務を行う専門業者。

8.事務管理会社
証券化のビークル等から委託を受けて事務処理する会社。

9.デューデリジェンス関係者
証券化を詳細に調査する弁護士、不動産関係者、建設会社、司法書士、弁護士、公認会計士、税理士などの専門家。

これらのプレーヤーの因果関係をある程度理解する必要があります。

無題

国土交通省の不動産証券化を詳しく説明してくれてます
http://tochi.mlit.go.jp/chiiki/securitization/doc1-1.html


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不動産の証券化その3不動産証券化の基本的要件(不動産コンサルティングマスター技能試験)





1.不動産証券化の基本的要件

ここから結構聞いたことがない言葉が多く出てきますので
覚えていく必要があります。

◎不動産の証券化は

1.証券化対象不動産
2.証券化対象か不動産へ投資する投資家や金融機関
3.証券化スキームの器(ビークル)となる特別目的事業体
4.投資対象となる証券化商品(必ずしも有価証券ではない)

で構築されています。
図で見たりすると複雑な感じですが
要素としては4つだけなので
そんなに複雑ではないですね。

◎投資家が投資しやすくするために
証券化スキームに備えるべき要件


1.倒産隔離(バンクラプシー・リモート)
2.二重課税の回避措置
3.信用力の補完

ただ、商品を作ってもあまりリスクが高いと
投資家も手を出しにくいのでこういった要件を
備える必要があります。

この辺りの内容は難しいので少し説明をしておきます。

1.倒産隔離(バンクラプシー・リモート)
投資家の投資対象は、証券化対象不動産の生み出す賃料賃料収入(キャッシュフロー)なので、このキャッシュフローに対して債権者や破産管財人から影響が及ぶことになると不安定な状態となるためこれを避けないといけません。これを倒産隔離といいます。

オリジネーター(現資産所有者)の倒産を直接受けない仕組みが求められます。
倒産隔離の方法としては、
投資家の投資するビークルをオリジネーターのバランスシートから切り離されていないといけません。この際に要求される重要な事項の一つに「不動産の証券化における真正売買(トゥルーセール)」があります。

加えて、ビークルの独立性、ビークル自体の倒産からの隔離も必要とされます。

※真正売買とは
不動産証券化において、不動産またはその信託受益権を、オリジネーターからビークルに譲渡する際に、その譲渡が法的かつ会計上の有効な売買として取り扱われ、単なる譲渡担保等の金融取引とみなされないことをいう。これが認められない取引だと債権者などに差押えされたり、バランスシートから切り離せないということが出てきます。

それを満たす判断基準としては、
・当事者の真に売買するという意思
・適切な価額の支払い
・第三者対抗要件の具備(所有権の移転登記など)
が必要になります。

※会計上のオフバランスしょるに関しては、平成12年7月に日本公認会計士協会が「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」を公表し、5%ルールと呼ばれる真正売買に関する基準等を規定した。その合理性を法律意見書(リーガルオピニオン)で保証してもらう方法が一般的。

2.二重課税の回避措置
投資家にとって、ビークルとして利用される株式会社や合同会社の利益に法人税が課せられ、自身の配当に課税されるとデメリットが大きい。その為、非課税の性格を有する信託や任意組合など支払い配当を損金に算入することができる税務条件(金銭の分配額が配当額の90%を超えるなど)を満たすスキームを用いる特定目的会社、投資法人などがある。
すでに倒産隔離性かつ二重課税の回避できる条件を「導管性要件」といい、これを満たすビークルを「導管体」といいます。

3.信用力の補完
投資家は配当を受け取る代わりにリスクを負います。そのリスクをいかに抑えるかが重要になります。信用力の保管には、主な内部信用補完の仕組みとして優先劣後構造三とセラーリザーブが主で外部信用補完の方法としてキャッシュ・コラテラルと第三者による保証や保険がある。

※ノンリコースローン
この言葉は試験で良く出ていますので必ず理解しておきましょう。
金融機関からの融資に担保以外の債務者の財産まで影響を及ぼすのがリコースローン、全財産に影響を及ぼさず担保不動産の生み出すキャッシュフローとその換価処分額のみに返済原資が限定されたローンをノンリコースローンと言います。
ノンリコースローンの貸出限度額には、LTV(負債額を資産価値で割って求める)いわゆる担保掛目が使われます。(負債額800万÷資産価値1000=LTV80%)
返済の安全性をみる指数は、DSCR(返済余裕率、DCRともいう)があり、年間のNOI(総収入から支出を引いた純収益)÷年間の返済額で求められます。年間収入100万円÷年間返済額60万円=DSCR1.67となり、1.2〜1.5あると安全性が高いと言われています。

倒産隔離と二重租税の回避についてはほぼ出てますので過去問をやっておきましょう。信用力の保管についてはノンリコーローンは覚えておく必要があります。不動産証券化については毎年1問ですが必ず出ていますので落としたくないとところ。でも私は落としてしまいましたよ( ;∀;)




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【不動産コンサルティングマスター技能試験】注目ポイント!今年はコンパクトシティか!300自治体 まち集約 人口減、商業地・宅地を中心部に(日経新聞情報)





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日経新聞本文はこちら
http://www.nikkei.com/article/DGKKASDC03H1G_T00C17A3MM8000/

急速な人口減や高齢化を受けて、
300を超える市町村が計画的にまちを縮めて
自治体機能を維持しようとしており、
国土交通省によると、309市町村が立地適正化計画
と呼ばれるコンパクト化の構想をまとめるとのこと。

3日までに札幌市や青森県むつ市、和歌山市など
8自治体が計画を公表し、月内に100計画が確定する。
地方の小都市に加え、さいたま、浜松、名古屋、岡山、広島などの
政令市や首都圏の自治体も国の支援のもとで独自の計画づくりを進めており、
全国的な動きになりつつある。

やはり、自治体レベルでも人口減少の問題は深刻に受け止められており、
首都圏の埼玉や名古屋、広島などの政令指定都市といった人口の多い
と言われているエリアでもコンパクトシティ構想が進んでいる。

昨年の講義では一部取り上げられましたが、
試験ではあまり注目度は高くありませんでした。
今年はかなり注目度が増すと予想しておりますので
考え方と絡んでくる法律は理解しておく必要があると思います。

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2017年04月12日

平成29年公認 不動産コンサルティングマスター(不動産コンサルティング技能)試験【試験対策トピックス】空室とリバースモーゲージ





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空室とリバースモーゲージ


不動産コンサルティングマスター試験でも
選択問題の選択肢のひとつとして出題される
このリバースモゲージですが、私も勉強するまで
正直しりませんでした。
が、先日毎日新聞でも取り上げられていたので
ご紹介いたします。

1.リバースモーゲージ制度
リバースモーゲージ制度とは、持ち家高齢者に対し、
その家に住み続けることと、同居人がいないことを要件として
生活資金を融資し、死後に持ち家を売却して一括返済
してもらう仕組みです。

2.リバースモーゲージ制度のリスク
持ち家の独居老人の生活費を自宅を担保に借りるこの制度。
まあ、使える人は最後家を取られて何も残らないが借金も残らない。
でも使えない人は・・・生活保護しかない?私も将来が怖いです。

ということで良さそうな制度ですがリスクもあります。

3つのリスク
・担保となる土地の下落リスク
・金利の上昇により融資額が減らされるリスク
・利用者が予定以上に長生きするリスク
(長生きによる認知症のリスク)

3.リバースモーゲージ制度の現在
2011 年にはリバース・モーゲージを取り扱って
いるのは7機関だったが、
にすぎなかったが、2016年4月現在では46機関、6.5倍に増加している。 

ようやく取扱金融機関も増え、現在は利用者が少ないが
今後は普及が期待されている。

4.リバースモーゲージ制度の問題点
上記で述べたリスクの他に運営上の問題も多い。
・地方の人口流出地域では、厚生省のリバースモーゲージの
最低限度評価額を下回っており、そもそも使えない。
・単独で自立生活が出来ない認知症患者は利用できない。
・利用している人も介護等で家族が同居すると融資打ち切り。

問題点もあるが、実際に今後は老後破たんも危惧されており、
持ち家の自宅がある人はリバースモーゲージ制度の利用を
検討する機会が増えてくるのではないかと思います。

おまけ
民間ではリバースモゲージ制度とは違いますが、
ハウスドゥが買取してリースするということをしています。
住みながら自宅を売却できる【ハウスドゥ】



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