2017年07月04日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問16 賃貸借契約の保証







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親から連帯保証人には絶対なるななどと言われている人も多いと思いますが、部屋を借りる為には保証人、保証会社など家賃を保証してもらわないと契約が出来ません。


 問16 賃貸借契約の保証に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.保証人は、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、更新後の賃貸借から生ずる借主の債務についても保証の攻めを負い、貸主において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる借主の債務についても保証の責めを免れない。

2.保証契約は書面でしなければ効力を生じないから、賃貸借契約書中に保証の規定及び保証人の署名捺印があったとしても、新たに保証契約書を作成しなければ、保証契約は無効である。

3.保証人は、借主が賃貸借契約の解除後に明渡しを遅滞したことによって生じた賃料相当損害金について、保証債務を負う。

4.保証人は、借主が死亡して、その相続人が借主の地位を相続した後に発生する賃料債務について、保証債務を負う。



答えは2ですね。

2は、賃貸借契約書に保証の規定及び保証人の署名捺印があれば、
保証契約書は別途必要ない。


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2017年07月03日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問15 建物の所有権移転







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賃貸の営業だとあまり出くわすことはありませんが、管理会社や売買の営業だとこの辺りは結構出くわします。売買などで所有権が変わる場合の賃借人の権利等については実務でも重要になってくるのできちんと勉強しておきましょう。


問15 賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 貸主が、自己の所有建物を借主に賃貸して引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合には、特段の事情がない限り、貸主の地位もこれに伴って第三者に移転し、敷金に関する権利義務も第三者に承継される。

2.建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、賃貸借契約が締結された場合、当該抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、貸主の地位は当然に買受人に移転する。

3.建物について抵当権設定登記がされる前に賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引き渡しを受けた場合、その後に設定された抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転した時は、借主は建物を明け渡さなければならないが、買受から6か月間は明渡しを猶予される。

4.担保権の登記がされていない建物について賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けた後に、当該建物が貸主の債権者によって差し押さえられ、競売された場合には、借主は建物を明け渡さなければならない。


答えは1ですね。

2は、買受たからといって当然には所有権は移転せず、所有権移転登記が必要ですね。

3は、抵当権設定前に賃貸借契約が締結されていれば、借主は賃借権を主張できます。

4は、引渡しを受けた後に、差し押さえられても借主は賃借権を主張できます。


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2017年07月02日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問14 定期建物賃貸借契約







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賃貸の場合は実際の契約ではあまりお目にかかりませんが、知らないと困るのがこの定期建物賃貸借契約。オーナーによっては自分が利用するかもしれないので定借でという方もいます。ただ住む側からすると契約が更新されないとなるとちょっと不安ですね。使い方によっては非常に有効な契約ではあります。


問14 定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が
終了する」旨を記載した書面を交付することで足り、別途、口頭で説明する必要はない。

2.契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約において、貸主が、期間の満了の
1年前から6か月前までの間に借主に対して期間満了により定期建物賃貸借契約が
終了する旨の通知をしなかったとしても、貸主が上記期間経過後に借主に対して
終了通知をした場合には、通知日から6か月を通過した後は、契約の終了を借主に
主張できる。 

3.契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約が終了した後の再契約として、
契約期間を6か月とする定期建物賃貸借契約を締結することはできない。

4.定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に
再契約された場合には、新たに保証契約を締結することなく、当然に再契約後の
債務について保証債務を負う。
 

答えは2ですね。

1は、定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が
終了する」旨を記載した書面を交付に加えて、口頭で説明が必要。

3は、定期建物賃貸借契約終了後の再契約は、改めて契約する為
期間も改めて決めることが出来る。

4は、定期建物賃貸借契約は、期間満了で1度契約が終了する為、
再契約する場合は、保証契約も再契約が必要。


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2017年07月01日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問13 借地借家法の適用のある建物賃貸借契約の特約の有効性







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実際の賃貸借契約でも特約は色々と記載することが多いですが、記載しても無効になるものもあります。その辺りはきちんと理解しておかないと後でトラブルのもとになります。

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問13 借地借家法の適用のある建物賃貸借契約の特約の有効性に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.賃貸借契約の締結と同時に設定される「期間満了時に賃貸借が解約される」旨の特約は無効である。

2.法令におり一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合で、この建物を目的物とする賃貸借契約を書面により締結するときに、建物取り壊し時に賃貸借契約が終了する旨の特約を定めても、定期建物賃貸借契約の要件を満たしていない限り、その特約は無効である。

3.借主が貸主の同意を得て賃貸不動産に設置した造作について、借地借家法第33条1項に基づく造作買取請求権を排除する旨の特約は有効である。

4.更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約は無効である。

 

答えは2ですね。

借地借家法第39条
法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなるときに賃貸借が終了する旨を定めることができる。


2 前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した
書面によってしなければならない。




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2017年06月30日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問12 借主の募集







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平成28年問11に続き問12でも賃貸募集に対する問題ですね。やはりここは賃貸管理のキモになる部分なので要注意いが必要です。
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入居者募集の事前準備、借受希望者への説明


問12 借主の募集を行うための事前準備に関する次の記述のうち、
もっとも適切なものはどれか。

1.部屋を案内する際、図面、メモ用紙やペン、メジャー、スリッパ等を用意しておくのは、
良いアイデアだが、家具までを用意するのは適切ではない。

2.借主の多くは、不動産業者経由又はインターネット経由で物件情報の収集を
行っているから、インターネットは募集媒体として重要視するべきである。

3.前の借主が設置した設備を附帯設備として新しい借主に貸す場合、貸主は
当該設備が故障してもその修理費を負担しなくてよいから、事前にその状態を
確認する必要はない。

4.借主の募集を管理業者が自ら行う場合と宅地建物取引業者に依頼する場合とでは、
前者の方が管理業者の売上げを確保できるから、前者の方法によるべきである。

 

答えは2ですね。

1は、部屋付けを早くする為に、モデルルームっぽくすることがあり、
生活をイメージできるのでソファやテーブルなど家具を置くのも良い。

3は、設備とする場合は貸主に修理の義務が発生するので
必ず事前に使えるかどうか確認が必要。

4は、管理会社は管理物件の募集をする際に、早期部屋付けの為に、
自社だけでなく、他業者へも情報を開示しないといけない。

借主の募集について勉強するなら
入居者募集の事前準備、借受希望者への説明



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