2017年08月07日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】賃貸住宅標準契約書


 

賃貸管理 ブログランキングへ

賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】賃貸住宅標準契約書
近年賃貸借契約における契約書として賃貸住宅標準契約書を参考にされる業者さんが増えております。以前は不動産会社がそれぞれ独自の契約書を使用していましたが不備が多くトラブルが続出しておりました。皆さんも契約書を作成する前に一度賃貸住宅標準契約書を参考にされると良いと思います。

メニューページへ

賃貸借契約における賃貸住宅標準契約書

本気でやると深いのですが、
取り敢えず試験に出るところをピックアップです。

1.賃貸住宅標準契約書
国土交通省が平成5年に作成公表した
民間賃貸住宅の賃貸借契約書のひな型のことです。

◎改訂版のポイントで出るところ

@反社会的勢力の排除

A明け渡し時の原状回復内容の明確化

◎契約書の内容で出やすいところをピックアップ

・賃料の改定について
税金が上がったりし、賃料が不相応になった場合は
貸主、借主は協議の上賃料を改定できる
※実際の運営上では更新時の賃料交渉は結構あります。

・敷金の考え方
民法では、賃貸借が終了して明渡しが完了すると
敷金の範囲内で債務は相殺される(差し引かれる)が、
表人賃貸借契約書は、当然差し引きではなく、
差し引くことができるとの条文になっている。
違いに注意!

・修繕、工作物の設置など
貸主は、借主が部屋を使用するに当たり、必要な修繕を
行わなければならない。(雨漏りなど)
工作物を設置する場合は、書面による許可がいる。

※その他書面による許可がいるもの
@賃借権を譲渡、又は転貸すること

A階段廊下等の共用部分に物品を置く、ポスターなどを貼る。

Bペットを飼う

※通知が必要なもの
@同居人の追加(勝手に増やすと契約違反に!)

A一か月以上継続して本物件を留守にする
(実際は家賃さえ払っていれば大丈夫)

平成27年問15で出題

・条文に書いているかいないか
(自社の契約書には書いてあるが、標準契約書にないものも多い)

書いてそうで書いていないもの。
@更新料の授受に関する条項が設けられている。
→更新の内容は書いている

A敷引き及び保証金に関する条項が設けられている。
→敷金については書いているが敷引き、保証金はない。

B貸主、借主いずれにしても、契約期間中に中途解約できる旨の特約
→貸主については書いてません。


原状回復は重要なので、別途項目が設けられています。








賃貸不動産経営管理士平成27年度試験問題はこちらから

平成28年度試験問題(問1〜20)はこちらから

平成28年度試験問題(問21〜40)はこちらから

平成28年度各問題はこちらから↓
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

テキスト 賃貸不動産管理の知識と実務
平成29年改訂されておりますので購入の際はご注意ください。


賃貸不動産管理の知識と実務―賃貸不動産経営管理士公式テキスト

価格
¥3,980



公式問題集 賃貸不動産経営管理士試験対策問題集

賃貸不動産経営管理士 試験対策問題集

新品価格
¥2,700から
(2017/4/18 21:26時点)



賃貸不動産経営管理士試験対策テキスト

賃貸不動産経営管理士 試験対策テキスト

新品価格
¥3,024から
(2017/7/26 01:15時点)


賃貸不動産経営管理士試験一問一答

通勤時間でうかる! 賃貸不動産経営管理士試験一問一答

新品価格
¥2,160から
(2017/7/26 01:15時点)





posted by ぐっさん at 08:00| Comment(0) | 賃貸不動産経営管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月06日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】サブリース方式


 

賃貸管理 ブログランキングへ

賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】サブリース方式
昨今、大手ハウスメーカーのサブリース契約で多くの問題が発生しており社会問題化しつつあります。
最大の問題点は、サブリースで期限付きで賃料保証していても周辺状況によって賃料の減額が可能である旨の説明を買主に説明していない点です。
今後は、賃貸不動産経営管理士がこの点について説明をするのではないかと言われています。

メニューページへ

管理業務の受託のサブリース方式による管理

1.サブリース方式による管理
いわゆる管理業者が家賃保証をして賃貸管理する方法で、
貸主が管理業者に転貸して、管理業者が貸主となり、
借主に転貸する方式です。

管理業者は、借主兼転貸人となり、このサブリース方式は、
住宅管理業者登録制度の対象となる。

転貸人と転借人の関係は、貸主、借主の関係になり、
賃貸借契約に基づいて直接の権利と義務を有する。
管理業者は、重要事項説明、契約書の交付が必要になる。

貸主は、借主に対して直接権利を行使できますが、
管理業者の権利は妨げてはいけないので
通常は直接権利の行使はあまり行いません。
逆に転借人は原貸主に対して権利行使できない。

ポイント
・転借人が過失で賃貸物件を損傷した場合は、
管理業者が原貸主に対して責任を負う。

・原貸主が管理業者に対して、契約の更新を拒絶する場合は、
正当事由が必要となるので、転借人の事情も正当事由として
考慮しないといけない。

・転借人の債務不履行で解除されて終了した場合は、
原貸主が転借人に対して建物の返還を請求した時に
転貸借契約は終了します。

・契約期間の満了により契約が終了する場合は、
原貸主は、転借人に対して6か月前に通知しないといけない。
通知された日から6か月で終了となります。

・合意解除の場合は、転借人に対抗できないので、
転借人の契約は継続となる。

◎サブリース方式の標準契約書
これはさーっと読むだけで良いと思います。

T サブリース住宅原賃貸借標準契約書







賃貸不動産経営管理士平成27年度試験問題はこちらから

平成28年度試験問題(問1〜20)はこちらから

平成28年度試験問題(問21〜40)はこちらから

平成28年度各問題はこちらから↓
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

テキスト 賃貸不動産管理の知識と実務
平成29年改訂されておりますので購入の際はご注意ください。


賃貸不動産管理の知識と実務―賃貸不動産経営管理士公式テキスト

価格
¥3,980



公式問題集 賃貸不動産経営管理士試験対策問題集

賃貸不動産経営管理士 試験対策問題集

新品価格
¥2,700から
(2017/4/18 21:26時点)



賃貸不動産経営管理士試験対策テキスト

賃貸不動産経営管理士 試験対策テキスト

新品価格
¥3,024から
(2017/7/26 01:15時点)


賃貸不動産経営管理士試験一問一答

通勤時間でうかる! 賃貸不動産経営管理士試験一問一答

新品価格
¥2,160から
(2017/7/26 01:15時点)





posted by ぐっさん at 08:00| Comment(0) | 賃貸不動産経営管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月04日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】管理受託方式


 

賃貸管理 ブログランキングへ

賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】管理受託方式

メニューページへ

管理業務の受託の管理受託方式

1.管理受託方式 
管理業務には管理受託方式とサブリース方式がある。
賃貸住宅管理業者登録制度ではこの2つが対象となっている。
管理受託方式は、貸主との間で管理受託契約を締結して、管理事務、賃貸管理を行う。

管理受託契約は、法律行為ではない事務の委託である為「準委任といいます。
管理業者が、建物の修繕の為の工事の請負契約を代理する場合は、貸主が賃貸管理業務を管理業者に委託する行為は「委任になります。

2.委任契約の成立
委任契約は、貸主と管理業者の合意で成立する諾成契約で、書面は必要ないが、登録制度では、契約が成立する前に貸主に対して、管理受託契約の内容等を記載した書面を交付して説明し、契約を締結した際は書面の交付が必要。

◎標準契約書の管理委託契約の内容
国土交通省が出している管理委託契約の契約書の雛形です。
一度読んでおくと良いと思います。


住宅賃貸借媒介・管理委託契約書(ひな型) - 国土交通省


ポイント
・管理業務は無償であっても善管注意義務がある。

・管理報酬の取り決め

・管理業者は、委託者である建物所有者に対し、各契約で定める予告期間を もって申し入れることにより、管理受託契約を解約することができる。委託者も同様に解約できます。
通常は双方3か月前の解約予告としているところが多いですね。

・募集物件の賃貸借条件が不適当になった時は賃貸借条件の変更を助言する義務があり、助言する場合は根拠を示す必要があります。

・管理物件において、借主と修繕の費用負担の話し合いをする際は、貸主と事前協議が必要です。
退去時の原状回復費用についても同じです。

・管理業者は、天変地異が生じた場合ややむを得ない場合は、あらかじめ借主の承諾を得なくても住戸に立ち入ることが出来る。

特約部分ポイント
・法人である管理業者の代表取締役が死亡した場合、管理受託契約は終了しない。

・法人である管理業者A社がB社に吸収合併された場合、委託者である 建物所有者の承諾がなくてもB社に管理業務は承継される。

・委託者である建物所有者が建物の所有権を第三者に譲渡すると、この第三者が管理受託契約の委託者の地位は承継しないので管理会社を継続してのいいし、変更してもよい。

平成28年の問9問10で出ています。






賃貸不動産経営管理士平成27年度試験問題はこちらから

平成28年度試験問題(問1〜20)はこちらから

平成28年度試験問題(問21〜40)はこちらから

平成28年度各問題はこちらから↓
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

テキスト 賃貸不動産管理の知識と実務
平成29年改訂されておりますので購入の際はご注意ください。


賃貸不動産管理の知識と実務―賃貸不動産経営管理士公式テキスト

価格
¥3,980



公式問題集 賃貸不動産経営管理士試験対策問題集

賃貸不動産経営管理士 試験対策問題集

新品価格
¥2,700から
(2017/4/18 21:26時点)



賃貸不動産経営管理士試験対策テキスト

賃貸不動産経営管理士 試験対策テキスト

新品価格
¥3,024から
(2017/7/26 01:15時点)


賃貸不動産経営管理士試験一問一答

通勤時間でうかる! 賃貸不動産経営管理士試験一問一答

新品価格
¥2,160から
(2017/7/26 01:15時点)





posted by ぐっさん at 08:00| Comment(0) | 賃貸不動産経営管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月03日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】賃貸住宅管理業者登録制度における基幹事務


 

賃貸管理 ブログランキングへ

ここは非常に重要な賃貸管理における基幹事務についてです。

【試験対策】賃貸住宅管理業者登録制度における基幹事務

メニューページへ

賃貸住宅管理業者登録制度における基幹事務

ここは結構出ます。

基幹事務
賃貸住宅管理業者登録制度で登録をする為には受託方式による管理、サブリース方式による管理に関する事務で基幹事務を少なくとも1つ事務を含むものでないといけない。

ここは絶対に覚えましょう!

基幹事務とは、

@家賃、敷金等の受領に係る事務

A賃貸借契約の更新に係る事務

B賃貸借契約の終了に係る事務

これは必ず出ます。

基幹事務に該当するのは

・家賃保証会社等が集金し、貸主・管理会社に送金する場合

・再委託を受けた家賃保証会社等が集金し、直接貸主に送金する場合

・再委託を受けた家賃保証会社等が集金し、管理業者に送金する場合

基幹事務に該当しないのは

・再委託を受けた家賃保証会社等が集金し、管理会社に送金する場合

・家賃保証会社等が代位弁済し、求償する場合

これは平成27年問5で出ています。






【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)目次

賃貸不動産経営管理士平成27年度試験問題はこちらから

平成28年度試験問題(問1〜20)はこちらから

平成28年度試験問題(問21〜40)はこちらから

平成28年度各問題はこちらから↓
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

テキスト 賃貸不動産管理の知識と実務
平成29年改訂されておりますので購入の際はご注意ください。


賃貸不動産管理の知識と実務―賃貸不動産経営管理士公式テキスト

価格
¥3,980



公式問題集 賃貸不動産経営管理士試験対策問題集

賃貸不動産経営管理士 試験対策問題集

新品価格
¥2,700から
(2017/4/18 21:26時点)



賃貸不動産経営管理士試験対策テキスト

賃貸不動産経営管理士 試験対策テキスト

新品価格
¥3,024から
(2017/7/26 01:15時点)


賃貸不動産経営管理士試験一問一答

通勤時間でうかる! 賃貸不動産経営管理士試験一問一答

新品価格
¥2,160から
(2017/7/26 01:15時点)





posted by ぐっさん at 08:00| Comment(0) | 賃貸不動産経営管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月02日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】20条閲覧


 

賃貸管理 ブログランキングへ

賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】20条閲覧

メニューページへ

20条閲覧

8条書面ほどは重要ではありませんが、8条書面と絡めて出る可能性がありそうです。
閲覧できるのは誰?どこで見れる?といったところは覚えておきましょう。

20条閲覧


20条閲覧とは
賃貸住宅管理業者は、8条書面をその事務所ごとに据え置き、貸主等の求めに応じて、8条書面を閲覧させなければならない。

試験で出るとするなら、

誰が閲覧できる?

・借主等(借りるのを検討している人も含む)

・管理事務を委託、又はサブリースを依頼している貸主

閲覧を求められた際に見せないといけないものは?

・8条書面のみで他の書類は見せる必要はない

保管については?

・基本的には紙面で据え置くのが望ましいが、本社又は支店等のパソコンに備えられたファイルや磁気ディスク等に記録し、オンライン管理され、各事務所で紙面に印刷して提示できれば紙面で据え置く必要はない。 

これくらいでいいのではないかと思います。

きちんと勉強したいならコチラ
【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)目次






賃貸不動産経営管理士平成27年度試験問題はこちらから

平成28年度試験問題(問1〜20)はこちらから

平成28年度試験問題(問21〜40)はこちらから

平成28年度各問題はこちらから↓
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

テキスト 賃貸不動産管理の知識と実務
平成29年改訂されておりますので購入の際はご注意ください。


賃貸不動産管理の知識と実務―賃貸不動産経営管理士公式テキスト

価格
¥3,980



公式問題集 賃貸不動産経営管理士試験対策問題集

賃貸不動産経営管理士 試験対策問題集

新品価格
¥2,700から
(2017/4/18 21:26時点)



賃貸不動産経営管理士試験対策テキスト

賃貸不動産経営管理士 試験対策テキスト

新品価格
¥3,024から
(2017/7/26 01:15時点)


賃貸不動産経営管理士試験一問一答

通勤時間でうかる! 賃貸不動産経営管理士試験一問一答

新品価格
¥2,160から
(2017/7/26 01:15時点)





posted by ぐっさん at 08:00| Comment(0) | 賃貸不動産経営管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする