2017年07月09日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問21 敷金







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民法の改正法案が参議院を通過し今回敷金に関して初めてきちんと明示されることになります。基本的には預り金となり、原状回復費用との相殺は出来なくなります。これは管理会社に委託している場合はすでに実施しているところが多いですが、一般のオーナーさんだと未だに相殺じゃないと返さないといっている方もいますので、今後は法律違反になってしまうということになります。公布から3年以内の施行となります。


問21 敷金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.敷金契約は、賃貸借契約に付随する契約であるから、敷金契約のみを
合意解除することはできない。

2.敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金額であるから、賃貸借契約の
締結後に預け入れることはできない。

3.敷金返還請求権は、賃貸借契約が終了し、借主が建物を明け渡したときに
発生するから、貸主は、借主が建物を明け渡すまでの間に、未払賃料に敷金を
充当することはできない。

4.借主の債権者が、賃貸借契約の継続中に敷金返還請求権を差し押さえた場合、
借主が建物を明け渡したときに賃料の未払がある場合には、貸主は敷金から
未払賃料額を控除した後の残額の敷金を差押債権者に支払えば足りる。



答えは4ですね。

1は、敷金契約は、賃貸借契約とは別の契約になり、
契約解除は問題ない。

2は、1同様に別契約の為、賃貸借契約締結後でも、
預け入れすることができます。

3は、賃借人から契約中の相殺は出来ませんが、
契約終了時に未払い賃料がある場合は、敷金は担保的性質がありますから、
相殺は可能です。


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2017年07月08日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問20 賃貸不動産の修繕







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問20 賃貸不動産の修繕に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.借主は、賃貸不動産について貸主の負担に属する必要費を支出した時は、貸主に対し、直ちにその償還を請求することができる。

2.借主が貸主による賃貸不動産の修繕に伴う保守点検のための立ち入りに応じず、これにより賃貸借契約の目的を達することができない場合には、貸主は賃貸借契約を解除することができる。

3.貸主の修繕義務は、賃貸借契約締結後に生じた破損に限られるから、借主が入居する以前から賃貸不動産に雨漏りが発生していた場合には、貸主は借主に対して修繕義務を負わない。

4.区分所有建物における貸主の修繕義務は、賃借した専有部分の使用に必要な共用部分があるときは、共用部分についても対象となる。



答えは3ですね。

3は、貸主の修繕義務は、入居前からの不備についても生活に影響する修繕については修繕義務があります。もし、修繕しなくても生活に問題ないものであれば、修繕するしなくても問題はありません。




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2017年07月07日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問19 借主の義務と責任







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当たり前のことだと思っていても、入居者のモラルが低いと簡単に違反行為を行います。そうなると近隣クレームや騒音トラブルなど色々と対応に追われることになります。入居の段階できちんと罰則について話をし、トラブルを起こさないようにさせることが重要ですね。


問19 借主の義務と責任に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.賃貸不動産につき修繕を要するときは、借主は、遅滞なくその旨を貸主に通知しなければならない。

2.賃貸不動産が転借人の過失により損傷した場合、借主は、転貸について貸主の承諾を得ていたとしても、貸主に対し、債務不履行に基づく損害賠償を負う。

3.借主は、失火により賃貸不動産を損傷したとしても、失火につき重過失がない限り、貸主に対し、債務不履行に基づく損害賠償責任を負わない。

4.ペット飼育の禁止が賃貸借契約に定められていない場合でも、通常許容される範囲を超えたペットの飼育があった場合には、賃貸借契約の認められる。


答えは3ですね。

3は、失火責任法により別の部屋に対する損害は、重大な過失がなければ損害賠償責任は問われませんが、貸主に対しては、賃貸借契約に基づく不法行為となり、貸主より損害賠償責任を負います。



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2017年07月06日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問18 書面による法律行為







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基本的に賃貸借契約は口頭でも契約が成立しますがトラブルが多いため、仲介業者を挟んできちんと契約書を作成する方が良いですね。


問18 書面による法律行為に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.定期建物賃貸借契約の締結は、書面によって行わなければ効力が生じない。

2.一時使用目的の建物の賃貸借契約の締結は、書面によらなくても効力が生じる。

3.賃貸借契約の解除は、書面によって行わなければ効力が生じない。

4.高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく終身建物賃貸借契約
の締結は、書面によって行わなければ効力が生じない。



答えは3ですね。

3は、書面の方が良いですが、口頭でも対応してくれます。




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2017年07月05日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問17 貸借契約と使用貸借契約との異同




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使用貸借が1問まるごと出るとは思っていなかったので私はこの問題間違えてしまいましたね。そんなに難しくないのですが一通り勉強しておく必要がありますね。


問17 賃貸借契約と使用貸借契約との異同に関する次の記述のうち、
最も不適切なものはどれか。

1.貸主が死亡した場合、使用貸借契約は終了するが、賃貸借契約は終了しない。

2.使用貸借契約の終了に当たっては、賃貸借契約の終了時に必要とされることがある正当事由は必要とされない。

3.使用貸借契約の対象建物が売却された場合、賃貸借契約と異なり、借主は当該建物の買主に対して使用貸借契約を対抗することが出来ない。

4.使用貸借契約の借主は、賃貸借契約の借主と異なり、対象建物の通常の必要費を負担する。


賃貸借契約と使用貸借契約を勉強するなら
借地借家法,賃貸借契約の種類

答えは1ですね。

ここは完全に盲点で間違えました。
ここまで使用貸借について出るとは思ってませんでした。

1は、使用貸借でも貸主死亡は契約終了の原因にはなりません。。



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