2017年07月14日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問26 鍵の管理




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問26 鍵の管理に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.前の借主が使っていた鍵を交換しないまま新しい借主に物件を引き渡すと、
盗難等のトラブルの原因になることがある。

2.ロータリー(U9)シリンダー鍵は、以前は広く普及していたが、ピッキング被害が増加したため、
現在は製造が中止されている。

3.何らかの方法で鍵を入手し、盗難品の受渡しを行う等、空室の賃貸住宅が
犯罪に利用されるケースが発生している。

4.管理業者にて賃貸不動産の鍵を保管せず、万一のときには専門の開錠業者に
開錠させるという賃貸管理の方法もある。


答えは2ですね。

ロータリーシリンダー(U9)は現在最もベーシックな鍵です。
ピッキングされやすい鍵はピンシリンダー、ディスクシリンダーですね。


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2017年07月13日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問25 借主の居住ルール及び苦情処理







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管理業務を行っていて一番嫌なのはクレームやトラブル。何もないことがやはり本当は一番好ましいですよね。しかし、まあ仕事なのでクレームやトラブルはきちんと対応しないといけません。時間が経つと問題は大きくなってしまうので早目の対応が重要ですね。


問25 借主の居住ルール及び苦情処理に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.借主から管理業者に対し、クレームやトラブルが発生したとの電話連絡があった場合には、
電話で状況を聞くことよりも、まずは現場へ駆けつけることを優先すべきである。

2.管理業務で生じるクレームやトラブルの内容やその対応方法は数多く存在するので、
会社である管理業者が、過去の相談事例等を蓄積した社内マニュアルを作成して
社内で情報を共有することは重要ではない。

3.分譲マンションの一住戸の賃貸管理を受託する場合、管理業者は借主に当該マンションの
共有部分に関する管理規約の内容を提示する必要はない。

4.入居者同士のトラブルの相談を受けた場合には、一方の言い分を鵜呑みにするのではなく、
関係者の話をそれぞれよく聞き、公平な立場で処理にあたることが重要である。



答えは4ですね。

1は、まずは、電話で状況確認が必要です。
電話で対応できることなら電話で解決するべきであり、
状況がわからないまま現場に駆けつけても適切な対応できない。

2は、情報共有は当然重要。

3は、分譲マンションの場合、借主に入居中は管理規約を守ってもらう必要があるので、
管理規約は提示しないといけない。


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2017年07月12日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問24 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン







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今も昔も退去の時にもめるのが原状回復についての費用の負担を誰がするか。平成21年に原状回復をめぐるトラブルとガイドラインが再改定され、国土交通省が基準を決めてくれたのでやりやすくはなりましたが、やはり細かいところではもめますね。その時は管理会社としてはやはり貸主のために動かないといけないということですね。


問24 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」
(平成23年8月国土交通省住宅局公表。以下、各問において、「ガイドライン」という。)
に関する記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.ガイドラインによれば、借主の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を
超えるような使用による損耗等のいずれにも該当せず、次の入居者を確保する目的で行う
設備の交換や化粧直し等のリフォームは貸主の負担となる経年変化及び通常損耗の
修繕に該当する。

2.ガイドラインによれば、ポスターやカレンダー等の提示のための壁等の画鋲の穴は、
壁等の釘穴、ねじ穴と同視され、借主の負担による修繕に該当する。

3.原状回復の取り扱いについて、ガイドラインの内容と異なる特約を定めても無効である。

4.ガイドラインによれば、畳表は減価償却資産として取り扱われ、経過年数が考慮される。



答えは1ですね。

2は、画鋲の穴まで言われると何にもできないですよね。
ここまでは借主負担は言われません。

3は、お互いの同意があれば有効です。

4は、畳表は通常損耗として扱われ故意過失で汚し等が無ければ
負担は問われない。故意過失の場合は経過年数が考慮される。


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2017年07月11日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問23 賃貸契約の解除




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実際には賃貸契約の解除となると解約通知を提出して解約となります。基本的には書面で通知する方が良いですが貸主に意思表示が伝われば解約できます。後々のトラブルにならないように書面でもらうようにしたいところですが。


問23 賃貸契約の解除に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.賃貸借契約を解除する場合、借主に対して解除の意思表示を行えばその意思表示が借主に到達していなくても効力が生じる。

2.賃貸物件が共有の場合には、賃貸借契約を解除するためには、貸主たる共有者全員の同意が必要である。

3.解除の意思表示は、撤回することができない。

4.賃貸借契約に「賃料の支払を1か月でも滞納すれば、貸主は催告をしないで賃貸借契約を解除することができる。」旨を定めておけば、貸主は、この規定を根拠に賃貸借契約を無催告で解除することができる。


答えは3ですね。

私は2に行ってしまいました。

1は、賃貸借契約を解除する場合、借主に対して解除の意思表示を行ってもその意思表示が借主に到達しないと効力は生じない。

2は、売買の場合は共有者全員の同意と署名捺印が必要ですが、賃貸借契約の場合は過半数以上の同意があれば良いようですね。

4は、「賃料の支払を1か月でも滞納すれば、貸主は催告をしないで賃貸借契約を解除することができる。」旨を定めていても必ず催告は必要。



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2017年07月10日

賃貸不動産経営管理士 過去問 平成28年度試験 問22 未収賃料の回収







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未収賃料の回収は現実の管理業務において厄介な仕事のひとつです。しかし、最近では賃料については保証会社に委託することが多く、回収というよりはその前の督促業務が主な仕事になりますね。


問22 未収賃料の回収に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.未収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、管理業者が損害賠償責任を負うことはあっても、貸主が損害賠償を負うことはない。

2.連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として未収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行を求めなくてもよい。

3.管理受託方式により賃貸管理を行っている管理業者は、管理業者の名前で借主に対して未収賃料の回収のための内容証明郵便を発信することができない。

4.賃貸借契約書に「賃貸を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換することができる。」と定められていても、貸主がこの規定を根拠に貸室の鍵を交換すれば損害賠償責任を負うことがある。



答えは1ですね。

私は3に行ってしまいました。

1は、管理受託方式の場合は、委託者に代わって管理業務を行う為、
受託者の行為は、委託者にも責任が及ぶ。

3は、サブリースの場合は、管理会社が貸主となる為、
内容証明は送れますますが、管理受託方式の場合は送ることができません。


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