2017年08月16日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】解約の申入れ、契約解除


 

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賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】解約の申入れ、契約解除
ここは頻出ポイントなので十分に勉強が必要です。期間の定めのある賃貸借契約と期間の定めのない賃貸借契約の違いを理解しておきましょう。

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賃貸契約の終了 解約の申入れ、契約解除
ここは、毎年出ていますね。
平成27年問25.平成28年問23で契約の解除が出題されておりました。

1.期間の定めのある賃貸借契約の場合
@期間内解約条項について
一般的には、解約の意思表示から一定期間の経過後に賃貸借契約が終了する旨の期間内解約条項が設けられていることが多い。

予告期間の定めがない場合は、解約の意思表示から3か月を経過することで賃貸借契約は終了。
特約で短縮する特約は有効。

定期借家の場合は、途中解約できない旨の特約があっても床面積200u以下の居住用の建物の場合は正当事由があれば契約解除できる。その際は申入れから1か月経過で終了。

A期間内解約条項がない場合
契約期間中に契約を解約することは出来ない。

2.期間の定めのない賃貸借契約の場合
当事者の一方から解約申入れがなされた場合には一定期間の経過後に契約は終了する。
借主が申し入れた場合は、3か月経過することで終了貸主が申し入れる場合は正当事由が必要であり、申入れから6か月の経過で終了する。

※建物が転貸されている場合は、貸主が転借人の使用継続に異議を申し立てなかった場合法廷更新される。

3.債務不履行による契約の解除
借主は、部屋を借りる為に貸主に対して賃料支払債務を負っている。
賃料を払わない、用法義務違反などした場合に信頼関係が破たんしていると判断された場合は貸主は解除権を行使できる。

@解除権の要件
・債務を履行しない期間が一定期間を過ぎた
・履行しないことについて債務者に問題がある
・相当の期間を定めた催告をした(短い場合5日、長い場合14日)
※賃料未払いの場合は、管理会社、保証会社などは3か月程度は待つことが多い。
・解除権の意思表示をする

A債務不履行による契約の解除の種類

・賃料不払い解除

・用法義務違反

・賃借権の無断譲渡・無断転貸

4.契約の解除の方法
借主の債務不履行を理由に解除権を行使する場合は、解除権行使に先立ち、催告が必要

契約解除は相手方に対する意思表示が必要で意思表示が相手方に到達した時点で効力を生ずる。
一般には、到達した時点で効力が生じる為配達証明付内容証明郵便を用いる。

・債権者が複数いる場合は、契約の解除は、貸主全員が借主に対して解除権を行使することとなり、
貸主が共有者の場合は過半数の共有持ち分を有する共有者が解除権を行使できる。

・借主が複数の場合
貸主は、原則借主全員に解除権を行使する必要があるが、判例では一人に対する意思表示で足りるとされている。








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2017年08月15日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】定期建物賃貸借契約


 

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【試験対策】定期建物賃貸借契約
居住系では少なかった定期建物賃貸借契約ですが、最近は長期で貸すことのリスクも考えて定期建物賃貸借契約を希望する貸主も増えています。

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契約期間と更新 定期建物賃貸借契約
定借は毎年出てますので要勉強です。

1.定期建物賃貸借契約
定期建物賃貸契約は、契約期間の満了とともに
契約が終了する賃貸借契約。
更新は出来ず、続けて住む場合は再契約となる。
その為、仲介業者は再契約時には改めて宅地建物取引士に
重要事項説明をさせなければならない。
当然仲介手数料も必要になる。
又、再契約の場合は、保証人がついている場合は
保証人への保証契約も再契約しないといけない。

2.定期建物賃貸借契約の締結
・契約を締結する際に、
契約の前に定期建物賃貸借契約であることを
書面で事前説明しなければならない。
これは重要事項説明書とは別の書面を提示し
口頭で説明を行わなければならない。

・契約は公正証書などの書面で行わなければならない。

・契約更新を否定する条項はあること

一年未満の契約も有効。

3.定期建物賃貸借契約の留意事項
・借主の中途解約は、今日中の建物の賃貸借で床面積が
200u未満であり、借主が転勤などやむを得ない事情がある場合は
中途解約ができる。

・契約の終了手続きは、契約期間が1年以上の場合は、
期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主に対して、
終了の通知をする必要があり、しない場合は終了を借主に対抗できない。
仮に通知しなかった場合、改めて通知をすれば、通知した6か月後に
契約は終了する。

・普通建物賃貸借契約から定期建物賃貸借契約への切り替えは、
2000(平成12)年3月1日前に締結された居住用建物の
普通建物賃貸借契約については、貸主と借主が合意しても、
これを終了させ、新たに定期建物賃貸借契約を締結することは
できない。2000年3月1日以降の契約は合意があれば可能。
ただし、事業用建物の契約には制限がない。

平成27年問20、平成28年問14で出題されています。








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2017年08月14日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】契約期間と更新・更新手数料


 

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【試験対策】契約期間と更新・更新手数料
首都圏や関西では京都なども契約期間を2年間として更新料、更新手数料を取って更新手続きをする習慣がありますが、関西のその他の地域では、ほとんど2年以降は自動更新となっています。
自動更新だと期限のない契約となってしまうので貸主が不利になるケースが増えます。

本当のところはきちんと更新手続きを取って、本人の現在の状況(無職になっている場合などもある)や更新の意思確認や保証人の存在、保証人の状況などその際にきちんと確認して更新しておく方が後々問題が少なくなります。
デメリットとしては、更新時に引越ししてしまうケースがありますが、確認せずに更新してしまって滞納されたとなると余計に無駄な費用が掛かりますので、更新手続きをした方が結果的に良い場合が多いです。
関西でも大手は更新手続きをする方向に動いているようなので、今後は全国的に更新手続きを取る動きになっていくと思いますね。

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契約期間と更新・更新手数料
ここは更新、更新拒絶など毎年何問か出てますのできちんと覚えておきたいところです。

1.更新期間
・建物の賃貸借の存続期間を定めるか定めないかは、貸主と借主の合意の元に決定する。
民法では20年を超えることはできないが、借地借家法では、契約期間の上限はない。
又、建物の賃貸借では一年未満の契約は期間の定めがない契約となる。
定期借家では、1年未満の契約も有効である。

2.契約の更新
平成27年の問19で出ていました。

◎借地借家法の法廷更新
期間を定めた建物賃貸借契約について下記の場合は、契約を更新したものとみなされる。

・貸主が期間の満了の1年前から6か月前までの間に借主に対して「更新をしない旨をしなかったとき」

・「条件を更新しなければ更新しない旨の通知」をしなかったとき

・貸主が更新しない旨を通知しても、そのまま借主が住んでいることに対して貸主が遅滞なく異議を唱えなかった場合

◎法廷更新の効果
建物賃貸借契約が法廷更新されると、契約期間を除き、同条件で契約は継続し、期間の定めのない契約となる。

3.合意更新
合意更新する場合は、契約に特別な定めがない限り、特別な手続きは必要なく、当事者間で合意すればよい。

4.更新料
更新料は、建物賃貸借契約の更新の際に、借主が貸主に支払う一時金である。
・更新料の支払い義務は、法令上何ら根拠がなく、当事者間の合意に基づき発生する。
合意があれば更新料を取ることは基本的には問題ないが、更新料が賃料に比べて高額すぎる場合は認められない場合がある。

5.更新手数料
更新手数料は、管理業者が契約の更新手続きを行う場合の事務代行手数料と考えられ、その額が相当であれば有効。








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2017年08月09日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】必要費・有益費の償還請求権


 

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【試験対策】必要費・有益費の償還請求権
この内容についても例年出ているのでチェックが必要ですね。何が必要費で何が有益費になるのか、よく理解しておく必要があります。

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修繕義務 必要費・有益費の償還請求権

ここは結構出ており、重要だと思いますので必要費、有益費、造作買取の違いについて必ず覚えておいてください。

1.必要費償還請求権
貸主が行うべき修繕(雨漏りや設備の故障など)、その費用を借主が負担した場合は、この費用について貸主に直ちに支払いを請求できる。
もし貸主が払わない場合は、留置権に基づき明渡しを拒むことができる。

2.有益費償還請求権
借主が物件の改良の為に支出した費用(棚を付けるなど)で契約終了時に物件の価格の増加が残っている場合、支出した費用または増加額の請求を借主が貸主にできます。
どちらで支払うかは貸主が選べます。
有益費償還請求権は任意規定である為、請求権を放棄、請求の範囲を決める特約も有効です。
有益費に当たるのは、建物の構成部分、取り外しするのに壊さないといけない、外すのに高い費用がかかるとされるもの。

3.造作買取請求権
有益費との違いは、簡単にいうと取り外しができるか。
造作物としてはエアコンなどが対象となり、こちらについては、貸主の同意を得る必要がありますが、
契約終了時に時価で買取を請求できます。

新しく買ったエアコンなど本来は借主が撤去しないといけませんが、それだとかわいそうということでこの造作買取請求権がある訳です。

平成27年問17問18、平成28年問20








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【賃貸不動産経営管理士試験対策】使用貸借(意外と知らないので注意!)


 

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【試験対策】使用貸借
私ここはごっそりと抜けておりました。知っているようできちんと問われると意外に知らないことが多いのが使用貸借。きちんとした知識を身につけておきましょう!

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賃貸借契約における使用貸借

平成28年問17で出ました。

1.使用貸借
使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益を
した後に返還することを約して相手方からある物を
受け取ることによってその効力が生ずる契約のこと言います。

親戚やから無償で部屋を貸すような場合です。

この使用貸借契約が成立する為には、目的物の引き渡しが
契約成立の要件になります。

◎賃貸借契約との違いは、賃貸借契約が有償であるのに対して、
使用貸借は無償で目的物を使用収益できる点です。

◎使用貸借は、借地借家法の適用による借主保護もなく、
第三者に対抗できない。

◎使用貸借でも貸主が死亡しても契約は終了しない。

◎使用貸借契約の終了に当たっては、賃貸借契約の終了時に
必要とされることがある 正当事由は必要とされない。

◎使用貸借契約の借主は、賃貸借契約の借主と異なり、
対象建物の通常の 必要費を負担する。








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