2017年04月14日

賃貸不動産経営管理士過去問ピックアップ アウトソーシング(平成27年問27・平成28年問27)




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平成27年
問27 管理業務のアウトソーシングに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
 
1. アウトソーシングしやすい業務と、しにくい業務があるが、入居者のごみ置き場の使用方法を管理する業務はアウトソーシングしやすい業務である。

2. エアコン故障やテレビが映らない等のクレームへの対応は、緊急性が高いため、アウトソーシングしなければならない。

3. アウトソーシングの効用は、自社の得意分野に専念できることである。

4. 協力業者を活用することで自社の専門性を高めることができるので、自社内に業務のノウハウが蓄積されないということはない。


答えは3ですね。

何とも微妙な選択しですが、どれかというと3かなと言う感じですね。


答えは3です。

問題のとおりです。

1は、転貸の場合は貸主は転貸人に対して直接修繕する義務はありません。

2は、借主死亡の場合は相続人に地位は引き継がれます。

4は、修繕は受ける義務があり拒むことはできません。



平成28年
問27 アウトソーシングに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.協力業者に業務をアウトソーシングすることにより、人的資源を補い、自らの専門性や付加価値を高めることができる。

2.設備等のハード面のクレーム対応に比べ、騒音問題等のソフト面クレーム対応の方がアウトソーシングしにくい。

3.複数の物件について同一の協力業者にアウトソーシングしている場合には、新規物件について契約をする際に、細部まで検討してからする必要はない。

4.ロボットによる自動清掃等の技術革新を用いたアウトソーシングを活用することにより、管理業務を従来の労働集約型産業から知的集約型産業に転換させることが期待されている。



答えは3ですね。

個別の案件ですから、新規契約する際はその物件に応じた内容となるので当然細部まで検討が必要です。


アウトソーシング(平成27年問27・平成28年問27)

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2017年04月13日

賃貸不動産経営管理士過去問ピックアップ 賃貸不動産の鍵の交換(平成27年問23・平成28年問26)




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平成27年
問23 賃貸不動産の鍵の交換に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 従前の借主が退去した後、貸主が鍵を交換せずに新しい借主に賃貸した場合、従前の借主が鍵を使用して当該貸室に侵入するという盗難事件が発生したとしても、貸主が新しい借主に損害賠償責任を負うことはない。

2. 鍵交換の費用は、原則として借主が負担するべきである。

3. ピッキングに対応した鍵への交換費用については、原則として借主・貸主のうち交換を申し出たほうが負担するべきである。

4. 鍵交換は従前の借主が退去した後、入居する借主が決定する前までに行うことが望ましい。

答えは3ですね。

鍵交換は防犯上の観点から現在は貸主が交換する場合が多いですが、
義務ではありません。

なので、入居者がディンプルキーといった防犯性の高い鍵に交換したい
となると入居者の負担で鍵交換となります。
交換する際は必ず貸主連絡してから交換するようにしましょう。
鍵も貸主のものなので勝手に交換するのは避けましょう。




平成28年
問26 鍵の管理に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.前の借主が使っていた鍵を交換しないまま新しい借主に物件を引き渡すと、盗難等のトラブルの原因になることがある。

2.ロータリー(U9)シリンダー鍵は、以前は広く普及していたが、ピッキング被害が増加したため、現在は製造が中止されている。

3.何らかの方法で鍵を入手し、盗難品の受渡しを行う等、空室の賃貸住宅が犯罪に利用されるケースが発生している。

4.管理業者にて賃貸不動産の鍵を保管せず、万一のときには専門の開錠業者に開錠させるという賃貸管理の方法もある。




答えは2ですね。

ロータリーシリンダー(U9)は現在最もベーシックな鍵です。
ピッキングされやすい鍵はピンシリンダー、ディスクシリンダーですね。

 
定期建物賃貸借契約(平成27年問20・平成28年問14)



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2017年04月12日

賃貸不動産経営管理士過去問ピックアップ 定期建物賃貸借契約(平成27年問20・平成28年問14)




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平成27年
問20 定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 宅地建物取引業者が定期建物賃貸借契約の再契約について貸主の代理をして締結する場合には、建物取引業法の定めるところにより、あらためて重要事項説明をしなければならない。

2. 定期建物賃貸借契約の事前説明は、賃貸借の媒介業者が仲介の立場で宅地建物取引業法に定める重要事項説明を行えば足りる。

3. 平成12年3月1日より前に締結された普通建物賃貸借契約については、居住用・事業用の区別に関わらず、貸主と借主が合意しても、これを終了させ、新たに定期建物賃貸借契約を締結することはできない。

4. 定期建物賃貸借契約の事前説明は、定期建物賃貸借契約書に「契約の締結に先立って説明を受けた」旨の記載があれば、別個独立の書面で行わなくても足りる。


答えは1です。

問題のとおりです。

3は、平成12年3月1日より前に締結された普通建物賃貸借契約については、使用目的が居住用でなければ、契約を終了し、定期借家契約を締結することは可能。

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 問18 賃貸借契約における修繕義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1. 貸主の承諾を得て転貸借がされた場合、貸主は、転借人に対して修繕義務を負う。

2. 借主が死亡した場合、借主が同居している相続人のみが相続により借主の地位を承継するため、雨漏りが生じたときは、当該相続人が貸主に対して修繕を請求する権利を有する。

3. 借主は、賃貸物件につき修繕を要すべき事故が生じ、貸主がこれを知らない場合借主の義務として、貸主に通知しなければならない。

4. 貸主が賃貸物件の保存を目的とした修繕を行うために借主に一時的な明渡を求めた場合、借主に協力義務はないため、借主はこれを拒むことができる


答えは3です。

問題のとおりです。

1は、転貸の場合は貸主は転貸人に対して直接修繕する義務はありません。

2は、借主死亡の場合は相続人に地位は引き継がれます。

4は、修繕は受ける義務があり拒むことはできません。



平成28年
問14 定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を記載した書面を交付することで足り、別途、口頭で説明する必要はない。

2.契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約において、貸主が、期間の満了の1年前から6か月前までの間に借主に対して期間満了により定期建物賃貸借契約が終了する旨の通知をしなかったとしても、貸主が上記期間経過後に借主に対して終了通知をした場合には、通知日から6か月を通過した後は、契約の終了を借主に主張できる。 

3.契約期間を2年とする定期建物賃貸借契約が終了した後の再契約として、契約期間を6か月とする定期建物賃貸借契約を締結することはできない。

4.定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合には、新たに保証契約を締結することなく、当然に再契約後の債務について保証債務を負う。
 

答えは2ですね。

1は、定期建物賃貸借契約の事前説明は、「更新がなく、期間の満了により契約が
終了する」旨を記載した書面を交付に加えて、口頭で説明が必要。

3は、定期建物賃貸借契約終了後の再契約は、改めて契約する為
期間も改めて決めることが出来る。

4は、定期建物賃貸借契約は、期間満了で1度契約が終了する為、
再契約する場合は、保証契約も再契約が必要。

定期建物賃貸借契約(平成27年問20・平成28年問14)



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2017年04月10日

賃貸不動産経営管理士過去問ピックアップ 借主の募集(平成27年問11・平成28年問11)







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平成27年
問11 借主の募集に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. 管理業者が受託する賃貸不動産の居住が始まった後の業務については、宅地建物取引業法の適用はないので、定期建物賃貸借契約の借主が契約期間終了後も引き続き居住を希望する場合の手続きは、その管理業者が行うことができる。

2. 賃貸住宅管理業務のうち、募集業務については、宅地建物取引業法の適用があるので、宅地建物取引業の免許を有しない管理業者が募集業務を行う場合には、宅地建物取引業者と共同で行う必要がある。

3. 貸主に対しては、宅地建物取引業法の適用はないので、宅地建物取引業の免許を有しない管理業者であっても、貸主の書面による承諾がある場合には、募集業務を行うことができる。

4. 貸主が自ら行う場合には、借主が入居するまでの募集業務についても、借主入居後の業務についても、宅地建物取引業法は適用されない。

答えは4です。

貸主が自ら入居までの募集業務を行う場合は、
宅建業法は適用されません。

2も迷うところですが、
募集業務自体は宅建免許がないと出来ないので、
宅建業者と共同しても出来ません。

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平成28年
問11 借主の募集に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.重要な事項ついて、故意に事実を告げず又は不実(本当でないこと)を
告げることは禁止されている。

2.契約の申し込みのため又は借受希望者が一度した申し込みの撤回もしくは
その解除を妨げるため、借受希望者を脅迫することは禁止されている。

3.将来の環境又は交通その他の利便について、借受希望者が誤解するような
断定的判断を提供することは禁止されている。

4.管理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に
基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合であって、当該団体に
届け出たときは、同法に基づく不動産の表示に関する公正競争規約に
従うことなく、募集広告を作成することができる。

 

答えは4ですね。

1〜3はその通りです。

4については、
理業者たる宅地建物取引業者が、不当景品類及び不当表示防止法に
基づく公正取引協議会の構成団体に所属する場合は、
不動産の表示に関する公正競争規約に従う必要があります。 


借主の募集(平成27年問11・平成28年問11)




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2017年04月09日

賃貸不動産経営管理士試験 平成29年の試験日程、会場は?

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平成29年の日程は、平成29年11月19日(日)
13:00 〜 14:30(90分間)
  • 年1回の試験となります。

  • 実施要領は平成29年4月上旬よりご案内します。 

  • 願書請求期間は8月16日(水)〜9月25日(月)

詳細情報が入りましたらご紹介いたしますね。

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