2017年04月19日

賃貸不動産経営管理士過去問ピックアップ 保険(平成27年問34・平成28年問40)




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平成27年
問34 保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 賃貸不動産の経営における危険を軽減・分散するための重要な方策の一つに保険の利用がある。

2. 保険は、生命保険、損害保険、傷害・医療保険に分類することができるが、このうち賃貸不動産の経営においては、通常、生命保険が最も有効である。

3. 住宅火災保険・住宅総合保険は、火災・落雷・風災・ひょう災等による住宅や家財の損害の全部又は一部を補償の対象とするものである。

4. 地震保険は、住宅に関する火災保険に付帯して加入することにより、地震・噴火・津波を原因とする火災や損壊などによる損害を補償する保険である。


答えは2番ですね。

やっぱり賃貸不動産経営においては、火災保険・地震保険が有効なので損害保険が最も有効ですよね。





平成28年
問40 保険に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.地震保険に加入する際には、主契約の火災保険と同額の保険金額で加入する
必要がある。

2.火災保険は、保険の中で、賃貸不動産管理の経営に特に関係の深い保険
のひとつである。

3.保険は、保険会社の商品によって特性が異なり、補填の対象と限度も
異なっている。

4.保険とは、万一の事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた
助け合いの制度である。



答えは、1ですね。

火災保険と地震保険を同額の保険金額にする必要はありません
「火災保険の30-50%、かつ、建物:5,000万円、家財:1,000万円」が限度となっています。

保険(平成27年問34・平成28年問40)

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賃貸不動産経営管理士過去問ピックアップ 不動産証券化とプロパティマネジメント(平成27年問33・平成28年問34)




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平成27年
問33 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて、投資家に対し説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

2. プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家の為に行われる業務であり、
プロパティマネジメントの業務のうち、調査・提案業務においては、投資家の投資判断に資することが求められる。

3. プロパティマネジメントは、投資を決定・実行し、建物管理、会計処理等について、アセットマネジメント会社からの報告を受けて投資の状況を把握する業務である。

4.プロパティマネジメントの業務には、中・長期的な改修・修繕の計画を策定して実施するコンストラクションマネジメント(CM)も取り入れられはじめている。

答えは、3

いわゆるPM(プロパティマネージメント)についての問題。

AM(アセットマネージメント)が表の顔、投資家に対する資金運用の計画、決定・実施、実施の管理、売却の提案等を行うのに対し、

PMはAMが行った不動産の運用等に対して、実際に賃貸管理、運営を行う部署である。
主な業務としては、委託された投資家への@報告業務A調査・提案業務B所有者の変更に伴う業務がある。

なので投資の決定・実行までは行いません。

PMは従来の賃貸管理とは違い、単に賃貸管理を行うだけではなく、投資家、オナーの所有物、お預かりしている資産の価値をいかに上げるかという考えを元に、リフォーム、リノベーション提案などトータルでの資産価値向上に努めないといけない。





平成28年
問34 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、
最も適切なものはどれか。

1.平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

2.平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

3.プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示の下にプロパティマネジメント業務を行う。

4.アセットマネジメントは、実際の賃貸管理・運営を行うのに対し、プロパティマネジメントは、資金運用の計画・実施を行う。


答えは、3ですね。

1は、直接賃料収入を投資家に配分はできません。
配当や債券の利息として支払われます。


2は、PMフィーは経費ですね。

4は、アセットとプロパティが逆です。

不動産の証券化に関係する問題ですね。

そこに出てくるプレイヤーとして
・AM(アセットマネジメント)
・PM(プロパティマネジメント)
がクローズアップされて出ています。

不動産コンサルだと銀行や調整役、投資家など
もう少し詳しく出てきます。

その中でも賃貸管理は、単なる集金や管理業務だけでなく、
資産価値の向上の為のPM(プロパティマネージメント)
としての仕事が求められています。

建築物の維持管理と点検(平成27年問30・平成28年問30)

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2017年04月17日

賃貸不動産経営管理士過去問ピックアップ 建築物の消防設備等(平成27年問32・平成28年問31)




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平成27年
問32 建築物の消防設備等に関する
次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 共同住宅は、消防法上「特定用途防火対象物」に分類される。

2. B火災とは、石油類その他の可燃性液体、
油脂類などが燃える油火災のことである。

3. 自動火災報知設備における低温式スポット型は、
火災の熱によって一定の温度以上になると作動する。

4. 自動火災報知器等が設置されていないすべての住宅には、
住宅用火災警報器の設置が義務付けられている。


答えは、1

ここはちょっと勉強必要ですね。

選択肢1
消防法では、特定用途防火対象物としては、
不特定多数の人が出入りする店舗、集会施設等になります。

非特定用途防火対象物としては、
不特定多数の人が出入りする事務所等になります。

選択肢2
火災には下記の3つがあります。

A火災(普通火災) 木材・紙、、繊維

B火災(油火災) 石油類その他可燃性液体、油脂類

C火災(電気火災) 電気設備・電気機器




平成28年
問31 消防用設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.複合用途建物では、住宅用火災警報器を住宅部分又はその他の部分のいずれかに
設置しなければならない。

2.共同住宅における消防用設備は、建物に火災が発生したとき、火災の感知、報知、
連絡、通報、消化、避難及び誘導が安全かつ迅速にできること、並びに消防隊の活動を
支援することを目的として設置される。

3.自動火災報知機設備における煙感知器のうち、イオン式スポット型は、機器の中の
イオン電流が煙によって遮断されると作動する。

4.避難設備には、避難器具、誘導灯及び誘導標識がある。

 

答えは、1ですね。

これは詳細知りませんでしたが、2〜4が間違いないと思いましたので
1としました。

複合用途防火対象物等における自動火災報知設備の特例基準があり、

防火対象物の延べ面積は、500平方メートル未満であることなど満たすと
設置が免除される、

住居部分も条件によっては免除されるなど
条件によって設置義務は変わります。

詳細は、こちらを参照ください。
http://www.city.nabari.lg.jp/reiki/nabari_manu/419980500017000000MH/419980500017000000MH/419980500017000000MH_j.html


建築物の維持管理と点検(平成27年問30・平成28年問30)

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2017年04月16日

賃貸不動産経営管理士過去問ピックアップ 建築物の維持管理と点検(平成27年問30・平成28年問30)




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平成27年
問30 建築物の維持管理と点検に関する
次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 法定点検においては、資格者による
点検作業と管轄官庁への報告が義務付けられている。

2. 巡回点検は、管理業者が担う役割のうち重要なものではない。

3. 貸主に対し、日常点検業務に関する費用の見積もりと
結果報告は必ず行わなければならない。

4. 管理業務として建築物の点検を行う場合には、
入居者からの情報を活用するべきである。


答えは2ですね。

これは間違えると(/・ω・)/




平成28年
問30 建物の維持管理に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.特殊建築物等の所有者又は管理者は、定期に、一級建築士等に調査をさせなければならない。

2.予防保全は、事故や不具合が生じる前に、あらかじめ適切な処置を施す保全である。

3.事後保全は、事故や不具合が生じてから、修繕等を行う保全である。

4.予防保全においても、事後保全においても、法定耐用年数どおりに機器を交換することが重要である。



答えは、4ですね。

法定耐用年数を意識しないといけなのは予防保全の方ですね。

事後保全は、事故や不具合が起こってから修繕を行うものです。
その時に耐用年数過ぎているようであれば、交換を検討する
というパターンはあると思います。

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2017年04月15日

賃貸不動産経営管理士過去問ピックアップ 原状回復のガイドライン(平成27年問28・平成28年問28)




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平成27年
問28 ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

グラフはこちらを参照
https://twitter.com/calpis723/status/665881591235739648

1. 借主は、退去時に壁のクロスの経年劣化及び通常損耗分の張替についてガイドラインで示されている下記のグラフに従い張替費用を負担しなければならない。(グラフは省略。耐用年数6年及び8年・定額法の場合の賃借人負担割合(原状回復義務がある場合)が示されていた)

2. 経年年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、
このような場合に借主が故意・過失等により設備等を破損し、使用不可能にしてしまった場合には、従来機能していた状態まで回復させるための費用を借主が負担すべき時がある。

3. 借主に特別の負担を課す特約については、その特約をする必要性があり、かつ、暴利的でない等の客観的、合理的理由があり、借主が、特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識したうえで、特約による義務負担の意思表示をすることが、その有効性の要件となる。

4. 新築から3年経過後に入居し、選択肢1のグラフの視点を50%と決定していた状態で、入居2年後の退去の際、壁のクロス(耐用年数6年)に借主が修理費用を負担すべき損傷があった。その張替費用が6万円である場合、このグラフによれば借主が負担すべき金額は1万円である。

答えは1ですね。

借主が壁紙の張り替え費用を負担しないといけないのは故意過失等があった場合。
その際の借主負担を表しているグラフになります。

例えば、4の場合の計算式だと
壁紙張り替え費用6万円×50%(入居時点)×1/3(残存)=1万円となります。


平成28年
問28 ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.新築から3年経過後に入居し、グラフの始点を50%と決定していた場合で、
入居1年後の退去の際、クロス(耐用年数6年)に借主が補修費用を負担すべき
損耗等があった。その張替費用が6万円である場合、ガイドラインで示されている
下記グラフによれば借主が負担すべき金額は2万円である。

16


2.ガイドラインで示されている下記の図で、空欄Bに入るのは、
「経年変化・通常損耗」である。

26


3.ガイドラインによれば、襖紙や障子神紙の毀損等については、経過年数を考慮せず、
借主に故意過失等がある場合には、張替え等の費用を借主の負担とするのが妥当と
されている。

4.ガイドラインによれば、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが
付着している場合には、借主負担と判断される場合が多いと考えられている。


答えは2ですね。

Aが経年変化・通常損耗、Bは故意・過失による破損的な言葉が入ると思います。


アウトソーシング(平成27年問27・平成28年問27)

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