2017年08月25日

平成29年賃貸不動産経営管理士試験まで3か月を切りましたが、まだまだ間に合いますよ!


 

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平成29年11月19日(日)の賃貸不動産経営管理士の試験まで3か月を切りました。

そろそろテキストの一つでも見ようかなという時期ではないでしょうか。

私はこの時期はひたすら問題集を解いており、わからないところをテキストで調べるという感じでしたね。

やはり、テキストが1000ページの大ボリュームなので、一から読むのはちょっと厳しいかなと思います。

ただ、今年はテキストも改訂されており、テキストについては少しづつ読み進めて出来れば早い段階でサーっと目を通したいところです。

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特に下記の改正があったため国家資格化が噂され、難易度が上がるのではとも言われています。

2016年9月1日の賃貸住宅管理業者登録制度改正により、「賃貸不動産経営管理士」(若しくは管理事務に関し6年以上の実務経験者)の設置義務、また賃貸不動産経営管理士による重要事項の説明義務などが追加されたが、経過措置により2018年6月30日までは該当規程が適用されず、実務経験者等を置いていないことをもって登録抹消されることはなく、また重要事項の説明などの義務もない。しかしながら、実務経験者等配置状況の届出により設置義務者を届け出た場合は、経過措置前でも当該義務が発生する。なお実務経験者等配置状況については2018年7月30日までに届出を行う義務がある。

更に、注目度が増しているなと感じたのは、試験対策テキストや一問一答の問題集が登場したことです。

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これまでは、テキストと問題集だけでしたが受験生が増えたことで商機と見たのでしょうね。

かくいう私もその一人ですが(笑)

ということで、今のところはとにかく勉強しようという姿勢作りが大事かなと思います。

残り3か月無駄にしないように頑張ってください!




賃貸不動産経営管理士平成27年度試験問題はこちらから

平成28年度試験問題(問1〜20)はこちらから

平成28年度試験問題(問21〜40)はこちらから

平成28年度各問題はこちらから↓
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2017年08月21日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】不動産証券化とプロパティマネジメント


 

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賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】不動産証券化とプロパティマネジメント
プロパティマネジメント=賃貸管理と思われている方も多いと思いますが、賃貸管理は従来型のただ単に預かった物件を管理するのに対して、プロパティマネジメントはオーナーの資産の収益を最大化するという考えの元、原状回復のリフォーム提案においても賃料が上がる、他と差別化できる物件にするといった提案を行います。
今後、従来型の単なる管理会社は生き残りが難しくなると言われており、プロパティマネジメントの考え方を導入している会社が増えています。

私の会社では、一歩進んだアメリカの資格である不動産経営管理士=CPM(Certified Property Manager)の考え方を用いて運営を行っています。

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賃貸業への支援業務の不動産証券化とプロパティマネジメント

ここは平成27年の問33、平成28年の問34で出題されました。頻出問題であり、今の賃貸管理業務でよく話題になる部分なのでしっかりと勉強したいところです。

1.不動産証券化とは
不動産の権利を証券に結び付けることを前提にして、
不動産投資と不動産事業の管理運営をマネジメントする仕組み。
J-REITなどが有名ですね。

平成28年の試験ではちょっと詳しい内容が選択肢で出ておりました。
平成29年以降はもう少し難易度が上がりそうなので、テキストをしっかりと読む必要があるかもしれませんね。

※平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

※平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

2.不動産証券化と管理業者の役割
細かく言うともっと色々な役割がありますが、ここではアセットマネジメント(AM)、プロパティマネジメント(PM)を覚えておけば大丈夫です。
過去問では、この2つの業務が入れ替わって出てきて間違いとさせる内容で出てます。

◎アセットマネジメント
投資家に対する 資金運用の計画、決定・実施、実施の管理、売却の提案等 を行う。

◎プロパティマネジメント
AMが行った不動産の運用等に対して、実際に賃貸管理、運営を行う部署である。 

主な業務としては、委託された投資家への 
@報告業務A調査・提案業務B所有者の変更に伴う業務 がある。

最近では賃貸管理会社もどちらかというとこのプロパティマネジメントという言葉を使っている会社も多いですね。

従来の賃貸管理に加えて、資産の工場の為に色々と提案等を行うというところが違うところですかね。

その他試験に出てくるポイントをピックアップ
※プロパティマネジメント会社は、 自らの業務に合理性があることについて、 投資家に対し説明責任を果たすための 客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

※プロパティマネジメントの業務には、 中・長期的な改修・修繕の計画を策定して実施する コンストラクションマネジメント(CM)も取り入れられはじめている。







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2017年08月19日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】アウトソーシング


 

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賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】アウトソーシング
最近では、多くの企業が業務のアウトソーシング化を行っています。内政化すると瞬時に対応できる、ノウハウの蓄積といったメリットもありますが、ノウハウを身につけるまで時間がかかる、人件費がかかるといったデメリットもあります。
アウトソーシングを利用する意味は、不得手な部分はアウトソーシングし、得意分野に資源を集中するといったところにあります。その為、業務の選別が重要になりますね。

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建物管理の実務のアウトソーシング
平成27年の問27、平成28年の問27と頻出問題です。
管理業務をどこまでアウトソーシングするかは管理会社の規模にもよりますね。
管理業務のうちアウトソーシングが多いのは、清掃やリフォーム、24時間コールセンターなどですね。


1。アウトソーシングについて
・アウトソーシングは再委託になる為、管理委託契約を受ける際に、通常は必要な場合アウトソーシングする旨の条項を入れる場合が多い。

アウトソーシングは、ゴミ置き場の使用方法、クレーム対応などのソフト面よりも清掃や修理などのハード面の方が適している。

・新規物件等でアウトソーシングを検討する場合、他と同じで良いということはなく、建物にあったアウトソーシングを細部まで検討する必要がある。

アウトソーシングすることで自社の仕事に専念できるメリットがある

2.アウトソーシングが考えられる業務
◎24時間緊急対応体制
多くの管理会社が電話を24時間受け付けてくれるコールセンターなどにアウトソーシングしている。大手の場合は自社でも持っているところもある。
コールセンターにクレームや緊急対応案件の電話が入ると提携しているリフォーム会社等へ連絡し、応急処置など緊急対応してもらう。

◎退去立会、リフォーム
リフォーム等は専門外となるのでリフォーム会社へアウトソーシングしているケースが多い。
合わせて退去立会、原状回復の見積もりも任せることが多い。

◎防犯対策
警備会社等へアウトソーシングするケースも増えている。






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2017年08月18日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】原状回復をめぐるトラブルとガイドライン


 

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【試験対策】原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
ここも毎年出てますね。少し難しいのでよく読んで勉強していただければと思います。今民法が改正されようとしており、その中で敷金について明言されるなど大きな変化がありますので、平成30年以降はその辺りも絡めて出るのではないかと思っています。

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原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて
平成27年の問2428、平成28年の問2428で出題されるというメインディッシュ的なところです。

1.原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
賃貸借契約は古くは貸主が強い立場でしたので、それにより原状回復などで不当な請求を受けるなど
借主に不利なことが多く、トラブルの原因となっていた。

それに対し、国土交通省が原状回復のガイドラインを平成10年に公表し平成21年に再改定して現在に至る。

◎ガイドラインのポイント
・原状回復は借りた状態に戻すということではなく、借主の使用により故意過失等通常使用(通常損耗)を超えるような使用を復旧すること。

・賃借人の負担については、建物・設備等の経過年数を考慮する。
原状回復の負担がある場合も同様。

・壁紙、床、畳等の通常使用による損耗についての原状回復費は、賃料に含まれると考えられる。

・ガイドラインはあくまで基準であり、貸主、借主が別途特約で合意して取り決めを行うことは有効。

2.ガイドラインの問題ポイント
平成28年の問28の表を参考とします。

・原状回復がある場合の設備等の経過年数と賃借人負担割合
16

6年で1円になるという考え方です。この表は2年連続出ていますが、計算式だけ覚えておけば大丈夫です。

3年の時点で契約し50%の負担割合が残っているとする。
入居一年後に出た場合に原状回復義務がある場合はどういった計算になるか。
6万円だとすると契約時に3万円となり、一年経過で1万減り負担は2万となる。

・損耗、毀損事例の区分

26

Aの部分が、経年変化、通常損耗 Bの部分が故意過失など毀損が入る。

・ペットを飼っている場合に、ペットが付けたクロスや床につけた傷は原状回復負担とされる場合が多い。







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2017年08月17日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】鍵の管理


 

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賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】鍵の管理
何故か毎年出ている鍵について。そんなに難しくないのでこの際きちんと勉強しておくのも良いのではないでしょうか。

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建物管理の実務の鍵の管理
ここは、平成27年の問23、平成28年の問26で出ており、マニアックながら頻出問題です。

管理会社の社員が保管している鍵を使って部屋に侵入するという問題もあり、私は鍵は一切預からないようにしています。
何かあった場合は、借主の負担で鍵を壊して入ってもらうということです。

1.鍵の引き渡しと預り管理の注意
@鍵の引き渡し
貸主は契約に係る金銭の授受と同時に、借主に対して鍵の引き渡しを行うことが原則である。

管理会社が貸主に変わって渡す場合は、鍵受領書を受け取り保管する。

実際は、貸主や管理会社は鍵の引き渡しを仲介業者に一任することが多く、金銭の授受と同時に渡すことはないといってもよい。

Aマスターキーの取扱い
・管理・保管の責任者の明確化・保管場所に注意・鍵の管理台帳、貸出の厳しいルール化

※出火、老衰、犯罪、天変地異など緊急事故の場合、室内に立ち入ることができる。
その際は一人ではなく、数人で入るべきである。
緊急で入った場合は遅滞なく借主へ、いない場合は連帯保証人へ報告が必要。

2.錠・鍵の種類
意外に出てますので要注意。
ディスクシリンダーとロータリーシリンダーの説明が入れ替わって出たりしているので特徴を覚えましょう。

@ディスクシリンダー
昔の鍵でピッキング被害が増加し、製造中止に。

ダウンロード (2)

Aロータリー(U9)シリンダー
ディスクシリンダーに変わり、現在最も普及しているシリンダー。
ピッキング性能も向上している。

hole1


Bピンシリンダー
ピッキングに対する防犯性能に優れている。

images (1)

Cディンプルキー対応シリンダー
鍵の表面にディンプル(くぼみ)があり、防犯性に優れている。

images (2)


Dカードキー対応シリンダー
携帯に便利なカード式で複製が困難な為防犯性に優れている。

E暗証番号設定式シリンダー
暗証番号が変更できる為、毎度のシリンダー交換が不要。
導入コストがかかるがランニングコストは抑えれる。
ウイークリーマンスリーマンションなどに多い。

F指紋照合など
色々なハイテク錠システムが製品化されている。
コストがかかる為賃貸向きではない。


3.賃貸借契約終了時の鍵の取扱い
ここも要注意の項目です。

@退去後の鍵交換は貸主が負担して交換すべきである。

A鍵交換のタイミングは、新たな借主決定後

Bピッキング対応キーへの交換費用は、申し出た方が負担。








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