2017年10月19日

賃貸不動産経営管理士過去問項目別 保険(平成27年問34・平成28年問40)




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管理だけの管理会社ですと家主さん向けの保険を扱うことはありませんが、売買と管理をしている弊社のような場合だと購入時に物件に火災保険や施設賠償責任保険などに入ってもらいます。
ただ、現在管理している物件でも十分な保険に入っているかどうかは提案できますので、保険の代理店をしている場合はもちろん、リスクヘッジのひとつとして提案するのも家主さんのお役に立てる方法のひとつになります。

試験では、賃貸経営においてはどんな保険が必要かということでサラッと読んでおけば大丈夫かと思います。


平成27年
問34 保険に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 賃貸不動産の経営における危険を軽減・分散するための重要な方策の一つに保険の利用がある。

2. 保険は、生命保険、損害保険、傷害・医療保険に分類することができるが、このうち賃貸不動産の経営においては、通常、生命保険が最も有効である。

3. 住宅火災保険・住宅総合保険は、火災・落雷・風災・ひょう災等による住宅や家財の損害の全部又は一部を補償の対象とするものである。

4. 地震保険は、住宅に関する火災保険に付帯して加入することにより、地震・噴火・津波を原因とする火災や損壊などによる損害を補償する保険である。


答えは2番ですね。

やっぱり賃貸不動産経営においては、火災保険・地震保険が有効なので損害保険が最も有効ですよね。





平成28年
問40 保険に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1.地震保険に加入する際には、主契約の火災保険と同額の保険金額で加入する
必要がある。

2.火災保険は、保険の中で、賃貸不動産管理の経営に特に関係の深い保険のひとつである。

3.保険は、保険会社の商品によって特性が異なり、補填の対象と限度も異なっている。

4.保険とは、万一の事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの制度である。



答えは、1ですね。

火災保険と地震保険を同額の保険金額にする必要はありません
「火災保険の30-50%、かつ、建物:5,000万円、家財:1,000万円」が限度となっています。

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2017年10月18日

賃貸不動産経営管理士過去問項目別 建築物の換気設備(平成27年問39・平成28年問39)







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なぜかこの換気設備は毎年出ています。第1種、第2種、第3種の3種類の換気方法についてはきちんと覚えておかないといけません。
とりあえず自動換気と片方が自動換気で分かれますが2と3の違いは覚えておけば大丈夫です。



平成27年
問39 建築物の換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 

1. 自然換気は、室内と室外の温度差による対流や風圧等を利用した換気方式である。

2. 機械換気の第1種換気は、居室に設けられる熱交換型換気設備等に採用される。

3. 機械換気の第2種換気は、室内が負圧になるため、他の部屋への汚染空気が入らない。 

4. 新築建物は、ごく一部の例外を除いて、24時間稼働する換気設備の設置が義務付けられている。



答えは、3です。

この辺は勉強必要ですね。

負圧になるのは第3種換気です。

換気についてはこのサイトで詳しく説明があります。
http://www.ajic.co.jp/contents/study/ventilation/kind.shtml




平成28年
問39 換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.シックハウス症候群の原因物質の除去対策として、新築建物には自然換気設備の設置が義務付けられている。

2.第1種機械換気は、給気及び排気ファンを用いる方式である。

3.第3種機械換気は、室内が負圧になるため、他の部屋へ汚染空気が入らない方式である。

4.換気設備には、給気ファン、排気ファン、給排気ダクト、ルーフファン、排気塔、設備用換気扇等がある。



答えは、1ですね。

自然換気ではなく、機械換気設備ですね。


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2017年10月12日

賃貸不動産経営管理士過去問項目別 不動産証券化とプロパティマネジメント(平成27年問33・平成28年問34)




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私が受けているCPMという資格、PMについて勉強するのですがPMというのがプロパティマネジメントです。アメリカの資格でPMの考え方はアメリカで発展しており最近日本でも注目される考え方です。
試験では、不動産の証券化と絡めて出題されます。問題はそんなに難しくないのですが、初めて出てくる言葉もあり一度きちんとテキストを読んでおく方が良いと思います。
不動産コンサルティングマスターを受ける場合はここをかなりきちんと勉強しないといけません。

私がやってるプログ、こちらもご参考にしてください。
公認 不動産コンサルティングマスター試験、合格への道

平成27年
問33 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて、投資家に対し説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

2. プロパティマネジメントは、投資家から委託を受けて、投資家の為に行われる業務であり、
プロパティマネジメントの業務のうち、調査・提案業務においては、投資家の投資判断に資することが求められる。

3. プロパティマネジメントは、投資を決定・実行し、建物管理、会計処理等について、アセットマネジメント会社からの報告を受けて投資の状況を把握する業務である。

4.プロパティマネジメントの業務には、中・長期的な改修・修繕の計画を策定して実施するコンストラクションマネジメント(CM)も取り入れられはじめている。

答えは、3

いわゆるPM(プロパティマネージメント)についての問題。

AM(アセットマネージメント)が表の顔、投資家に対する資金運用の計画、決定・実施、実施の管理、売却の提案等を行うのに対し、

PMはAMが行った不動産の運用等に対して、実際に賃貸管理、運営を行う部署である。
主な業務としては、委託された投資家への@報告業務A調査・提案業務B所有者の変更に伴う業務がある。

なので投資の決定・実行までは行いません。

PMは従来の賃貸管理とは違い、単に賃貸管理を行うだけではなく、投資家、オナーの所有物、お預かりしている資産の価値をいかに上げるかという考えを元に、リフォーム、リノベーション提案などトータルでの資産価値向上に努めないといけない。





平成28年
問34 不動産証券化とプロパティマネジメントに関する次の記述のうち、
最も適切なものはどれか。

1.平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

2.平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

3.プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示の下にプロパティマネジメント業務を行う。

4.アセットマネジメントは、実際の賃貸管理・運営を行うのに対し、プロパティマネジメントは、資金運用の計画・実施を行う。


答えは、3ですね。

1は、直接賃料収入を投資家に配分はできません。
配当や債券の利息として支払われます。


2は、PMフィーは経費ですね。

4は、アセットとプロパティが逆です。

不動産の証券化に関係する問題ですね。

そこに出てくるプレイヤーとして
・AM(アセットマネジメント)
・PM(プロパティマネジメント)
がクローズアップされて出ています。

不動産コンサルだと銀行や調整役、投資家など
もう少し詳しく出てきます。

その中でも賃貸管理は、単なる集金や管理業務だけでなく、
資産価値の向上の為のPM(プロパティマネージメント)
としての仕事が求められています。

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2017年10月11日

賃貸不動産経営管理士過去問項目別 建築物の消防設備等(平成27年問32・平成28年問31)




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管理をしていると消防点検などでたまにお目にかかる程度ですが、試験では毎年お目にかかる消火器と自動火災報知機。消火器については何となく知識があるかもしれませんが、ABC消火器のABCとは何か、火災報知機にはどんな種類があるかは勉強必須です。

平成27年
問32 建築物の消防設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 共同住宅は、消防法上「特定用途防火対象物」に分類される。

2. B火災とは、石油類その他の可燃性液体、油脂類などが燃える油火災のことである。

3. 自動火災報知設備における低温式スポット型は、火災の熱によって一定の温度以上になると作動する。

4. 自動火災報知器等が設置されていないすべての住宅には、住宅用火災警報器の設置が義務付けられている。


答えは、1

ここはちょっと勉強必要ですね。

選択肢1
消防法では、特定用途防火対象物としては、不特定多数の人が出入りする店舗、集会施設等になります。

非特定用途防火対象物としては、不特定多数の人が出入りする事務所等になります。

選択肢2
火災には下記の3つがあります。

A火災(普通火災) 木材・紙、、繊維

B火災(油火災) 石油類その他可燃性液体、油脂類

C火災(電気火災) 電気設備・電気機器




平成28年
問31 消防用設備等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.複合用途建物では、住宅用火災警報器を住宅部分又はその他の部分のいずれかに
設置しなければならない。

2.共同住宅における消防用設備は、建物に火災が発生したとき、火災の感知、報知、
連絡、通報、消化、避難及び誘導が安全かつ迅速にできること、並びに消防隊の活動を
支援することを目的として設置される。

3.自動火災報知機設備における煙感知器のうち、イオン式スポット型は、機器の中の
イオン電流が煙によって遮断されると作動する。

4.避難設備には、避難器具、誘導灯及び誘導標識がある。

 

答えは、1ですね。

これは詳細知りませんでしたが、2〜4が間違いないと思いましたので
1としました。

複合用途防火対象物等における自動火災報知設備の特例基準があり、

防火対象物の延べ面積は、500平方メートル未満であることなど満たすと
設置が免除される、

住居部分も条件によっては免除されるなど
条件によって設置義務は変わります。

詳細は、こちらを参照ください。
http://www.city.nabari.lg.jp/reiki/nabari_manu/419980500017000000MH/419980500017000000MH/419980500017000000MH_j.html


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実際にはビルメンテナンス会社等にアウトソーシングしているケースも多いですが、管理会社でも月に1回くらいは管理物件の巡回をしています。
営業的なところで言うとこういった巡回の時に問題点を見つけて、家主さんに提案する材料を探し、建物の価値を上げる提案が出来れば売り上げも上がって家主さんも喜んでくれるギブ&テイクの関係になります。最近では私も受けていますCPMのこういった考え方、PM(プロパティマネジメント)的な考え方が業界にも浸透しつつあります。

これが出来ない管理会社は今後淘汰されていくと思いますね。
試験問題は難しくないので確認程度でOK!

平成27年
問30 建築物の維持管理と点検に関する
次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1. 法定点検においては、資格者による点検作業と管轄官庁への報告が義務付けられている。

2. 巡回点検は、管理業者が担う役割のうち重要なものではない。

3. 貸主に対し、日常点検業務に関する費用の見積もりと結果報告は必ず行わなければならない。

4. 管理業務として建築物の点検を行う場合には、入居者からの情報を活用するべきである。


答えは2ですね。

これは間違えると(/・ω・)/




平成28年
問30 建物の維持管理に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1.特殊建築物等の所有者又は管理者は、定期に、一級建築士等に調査をさせなければならない。

2.予防保全は、事故や不具合が生じる前に、あらかじめ適切な処置を施す保全である。

3.事後保全は、事故や不具合が生じてから、修繕等を行う保全である。

4.予防保全においても、事後保全においても、法定耐用年数どおりに機器を交換することが重要である。



答えは、4ですね。

法定耐用年数を意識しないといけなのは予防保全の方ですね。

事後保全は、事故や不具合が起こってから修繕を行うものです。
その時に耐用年数過ぎているようであれば、交換を検討する
というパターンはあると思います。

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posted by ぐっさん at 08:00| Comment(0) | 賃貸不動産経営管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする