【賃貸管理業務日記】日の入りが早くなり、アパートの自動照明は冬時間に変更が必要です。

寒いよー、マフラーにコートが欠かせない！
CFネッツの山口です。



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大阪も来週当たり雪？

おはよう朝日のお天気キャスター正木さんによると
どうも来週は寒波が来るようで最悪雪まであるとのこと。

寒いより暑いほうが好きな私にはちょっと辛い季節です。
太っているとと水分率が高いので寒さに弱いらしい・・・

ということで冬も本格化してまいりまして
昨日は夕方電気が点灯していない！
というSRをいただき対応に行ってまいりました。

そのアパートの自動照明の時間設定は
こんな装置になっております。
以前見たところはデジタルでしたが、
今回はアナログタイプ。



タイマーの外の円にある小さな出っ張り部分に
赤のONポッチと白のOFFポッチが当たり、
右上のON,OFFが入れ替わります。

中のタイマー部分は普通に時計として動いており、
外のポッチをつける部分の指す部分によって
時間を調整するというタイプです。

言葉にすると難しくなりますが、

簡単に言うとポッチを取って刺す！

という作業で時間が変えれるということです。

照明は長く点灯していて問題にはなりませんが、
費用面で考えると無駄になりますし、
暗いのに点灯していないと防犯上もよくないので
やはり季節に応じた時間調整が必要になります。

オーナー様にきちんと収益を上げていただいて
初めて管理業務として評価いただけると思いますので
コツコツとやっていきたいと思っております。

それでは！

12月の山口セミナー情報はこちらです。
12月10日（土）不動産安定収益メソッド
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2016toushi_antei.html
12月11日（日）ミニフィールドワーク
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宅建主任者は印鑑を押すものです。

日々仕事しながら、仕方ないけど、煩わしいと思うこと。

それは、宅建主任者になったら、印鑑を押す回数が増える！！

重要事項や契約書の記名・捺印は、宅建主任者しかできない仕事。

だから主任者手当をもらっているのですが…

やっぱり、シャチハタがダメなので、認印を押すわけです。

最初はうれしかったのですが、毎日同じ作業だとやっぱり

飽きるわけです。

なので、今日思い切って、あの自動で印鑑が押せる、

印鑑ケースを買いました。

かっこつけて、いいのにしようかなと思いましたが、

最後は三菱鉛筆のはん蔵シリーズにしました。

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業務その３ 賃貸物件のご紹介 その１反響（来店予定作り）

いよいよ入社して９カ月目に入った。

以前の賃貸業の営業マンは、３カ月経ったら一人前扱いで、
数字を求められ、強烈に詰められ、そこを乗り越えられた人しか
残れないような世界だったらしい。
数字を叩いている社員は契約書のやりとりその他で忙しく、
数字がいっていない社員は、休むに休めない感じだったとのこと。

しかし、今の会社は、社員の定着率を上げないと会社力が上がらない
ということで、社員数を増やし、休みもそれなりに取れるように
改善中で、環境もよくなってきている。うれしいことである。

そして、10月が決算で色々と人事異動があり、４番手から３番手に
上がったことで、ようやくお客様に当たれる機会も増えてきた。

ということで、賃貸物件のご紹介について、今回は書きたいと思います。

賃貸物件の紹介のイメージとして、入社する前は、
単純に来たお客様に電物等で確認しストックしている物件を
紹介し、一緒に見に行って決めてもらう感じで、
自分があんまりこだわらないタイプなので、
サクッと１発で決まるもんやろと思っておりました。

しかし、実際には、まず、そんなにお客様は来ない。
ネット見ました！と言って電話、メールなんて来ない。
８月なんかは、本当にひどく、営業の４人中３人が１、２件の契約、
月の来店が１０組！だった。こうなったらもうどうしようもない。
ただ、店長から詰められるのみ。
（お前ら利益出さんかい！消火器や鍵の交換を取れ！
と訪問販売まがいの仕事をさせられる。）

なので、来たお客様を決めていくのは当たり前で、
いかに来店してもらえるかどうかがカギとなるのである。

いわゆる来店予定を作るという作業になる。
特に土日の来店がない社員は、店長の視線を強烈に浴び、
何しにきたん？と嫌味を言われ続ける。

それでは来店を作る為に我々はどういうことをしているのか
と言いますと

◎反響を取る
反響=お客様からの電話、メール等への問合せをいただく、
これが基本になります。
その為、一流営業マンの電話を取るスピードは
半端なく早いです。何故ならこの反響は取ったもん勝ちで、
これを取るとお客様に当たる権利を得ることが出来るからです。
そして、そのお客様をいかに呼び込めるか！が
成績を上がれる営業マンと上げれない営業マンの差となります。
メールは順番に回ってきますが、携帯電話のある無しで
期待値は大きく変わってきます。携帯ありは激熱です。

この反響を入れる為に、
�@インターネットの物件の更新が重要になります。
・新築物件、未取引先の新規登録
・空室情報の更新
・家賃交渉をし、特選物件としてアップ。
等他業者より、いかに速くいい物件の情報をアップできるかが、
ポイントとなります。

�A物件への看板の取りつけ
・看板が付いていない物件に看板をつける。
管理物件は、自社の看板をつけるのは当たり前ですが、
オープン（フリー）の家主様の物件には、看板を付けるのも
家主様の許可が必要で、取り付け出来ていない物件があれば、
家主様と交渉をし付けさせていただく。
（数字が悪い時は、契約取れへんのやったら、看板１０枚付けてこい！
という感じの罰ゲームに使われる。）

賃貸は待ちの営業なので、このような感じで、お客様にいかに物件に興味を
持ってもらえるかがポイントで、�@�Aのような感じで日々努力をしております。
特に�@をさぼると本当に反響が入らず、恐ろしい目にあいます。

次回は、来店いただいてから案内までを書きたいと思います。

業務その２ 物確（物件確認）

4月に入り、電物に続いて、物確（物件確認）の業務がメインに。

物確とは、読んで字の如く、物件の確認である。

私たちの店は、インターネットの物件紹介のページに、
写真の添付率が悪い（当時53％程度）ということで、
70％を目指そうと言うことで私が写真隊長に任命されました。

一日平均10件程度を回ることに。
気持ち的には楽な感じだが、これでいいのかと思う私もいます。
お客様と商談がしたいなあ。

単純に写真を撮りに行くと言っても、これが結構手間が掛る。

流れとしては、電物で空室ありを確認したら、次は誰がカギを持っているか
を確認、物件の場所を確認、写真撮り、写真アップという流れになる。
通常は、写真の有無にかかわらず、新しい物件や大幅なリフォームをした物件
などは物確する。（特に新築などは総物といってみんなで朝早く出社し、
確認に行く。昔は朝7：00に集まって見に行っていたらしいが、最近は業務時間内
に行くようになった。が店によってはまだやっているとこもあるらしい）

◎鍵手配
・オープン物件なら、オーナーが持っているかオープン（鍵が掛っていない）
ことが多い。

・業者管理物件なら業者が持っているかダイヤルキーで管理している。
ダイヤルキーのNOは結構簡単に教えてくれる。
たまにムカつく会社があり、外から電話しているのに、名刺をFAXくれんと
教えられませんと言われたことがあった。
が、まあ、キチンと管理しているならそれくらいやらないとなあとも思う。

・後は自社管理や近所の物件なら自店に預かっていることが多い。

という感じでカギをゲットしたら、いよいよ物件調査だ。

◎物件調査
一番注意しないといけないのは、カギはあっても、もしかすると手違いで、
まだ誰か住んでいる場合があり、開けてしまうと即クビ。
絶対にいないことを確認してから入らないといけない。
ので、まず最初に絶対にガスの栓がしまっているのかを確認。
ガスが閉まっていれば、まあ大丈夫。そして念押しでチャイムを鳴らす。

まずは、

�@外観。3枚程度。建物と駐輪場、駐車場を撮る。

�A室内に入り、間取りを確認。たまに間取りが変わっていて、
登録されている間取りと違う場合がある。

�B室内写真。玄関、居室、キッチン、バス、トイレ、
洗濯機置き場、洗面、ベランダ、部屋からの景観等々を
約10枚程度。

◎インターネットアップ
そして写真が撮れたら店に帰って、インターネットへのアップ。
これが意外と時間が掛る。

というような感じで作業は終了。

又翌日に向けて、空室を確認して写真を撮っていない物件を探すという
作業の繰り返しになる。

物件を覚えないといけないが、さすがにこれだけ回ると覚えきれないので、
逆効果なような気もする。





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業務その1 電物（電話物件確認）

ようやく学校近くでのキャッチ生活も終わり、
最終的な成果は3週間で６組。

自分的には少ないんカナと思ってましたが、
初めてでキャッチ出来るというのは中々らしい。
おじさんパワー炸裂！というところでしょうか。

息切れしないように頑張りたいと思います。

ということでようやく日常業務に入ります。

業務その１は、賃貸業界の基本中の基本「電物」。

研修中、経験者の人にある程度聞いていたが、
ようは、電話で家主に電話するという業務。

これが一番重要な作業で、小売に当てはめると
商品の仕入れに当たる。

賃貸専門業者は、リスクを取らないのが基本なので、
基本的には自社物件は持たない。
（賃貸、売買複合の大手等は、自社物件の賃貸も行っています）

電物でいう物件は、いわゆるオープン物件と呼ばれる
どこの業者でも扱えるという物件の確認をいいます。
これ以外には、管理物件、専任物件というのがあるのですが、
次回又ご紹介します。

そういったどこでも扱える物件なので、
家主さん（個人、法人関係なく）から空室情報を聞き出し、
随時更新することで、顧客に合う物件をいかに早くアップ出来るか
が勝負になってくる。（この情報をいかに多く持つかが、引き出しの数になり、
エース級の営業は、上がってきた情報をホボ把握している）

その為、この作業というのは非常に重要な仕事で、
基本中の基本になる。これは上司、部下を問わず、
空いている人がやっていく。

私は幸運にもその２日後に辞めるという臨時パート（１カ月契約）の
Yさん（これが又かわいかった）が色々な業務について
マニュアルを作ってくれており、
応酬話法的なことまで書いてくれてたので、その通り頑張ってみました。

正直そんなに難しくないというか、ただ聞くだけなので、
長時間やっているとうおーという感じにはなってくる。
多少の息抜きは自分でやらないとちょっと辛い。

法人はまあビジネスという感じであっさり教えてくれます。

個人のオーナーは、結構癖があるんかなと思ってましたが、
正直かなりいい人が多く、部屋付け頑張ってよー的な叱咤激励
があるくらいで、まあ問題なし。

これが嫌だと思うんなら多分長く続かないんやろうな
ということは思いました。

オジサン的には問題なく、この段はクリア出来たかなと
思っております。





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