2017年04月02日

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策中級編)プロパティマネジメントとは?






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プロパティマネジメント
ただ賃貸物件を管理するという考え方から
現在では管理を任せてもらった物件の資産価値を
いかに上げるかという視点を持って取り組む
プロパティマネジメントという考え方にシフトしています。

その為、賃貸不動産管理経営士の試験でも
毎年取り上げられています。

問題自体はアセットマネジメントの仕事内容との違い
というあまり難しくない内容ですが
今後はもう少し仕事内容に踏み込んだ問題を
出してくるのではないかと思っています。

1.プロパティマネジメントとは
不動産の所有と経営の分離という考えの元、
不動産のオーナーに代わって専門スタッフである
プロパティマネジャーが不動産オーナーが所有する
それぞれの不動産の資産価値を最大限に高めて
運用するという手法です。

従来の賃貸管理では、
家賃のの管理やクレーム処理が中心で
資産価値を上げるというよりは
取りあえず原状回復して空室を失くすといった
受け身的な仕事の仕方でしたが、
賃貸物件も多くなり、空室を埋めるにしても
他の部屋との差別化をしないと中々決まりません。

では部屋が決まらない場合に費用対効果を考えずに
高いお金をかけてリフォームをしてしまうと
部屋は決まるかもしれませんが思ったほど家賃が上がらず、
掛けた費用の分資産価値が上がらない
ということになってしまいます。

預かる不動産に対して、資産価値を最大限に上げる方法を
常に意識し、提案していくことがプロパティマネジメント
の仕事となります。

2.プロパティマネジメントの役割
プロパティマネジメントの役割としては、
不動産オーナーの資産全体のポートフォリオを管理する
アセットマネージメントの部署から個々の不動産の運営管理を
任されることになります。

プロパティマネジメントは、運営、管理の実務者として、
リーシング業務などのソフト面、
建物管理業務などのハード面において
レベルの高い仕事内容を要求されます。

3.プロパティマネジメントの業務
・リーシング業務…テナントの空室管理

・テナント管理業務…テナントの窓口

・請求出納業務…賃料の管理

・建物管理業務…建物の日常、定期点検、法定点検、清掃管理など

・コンストラクションマネジメント業務
 …大規模修繕などリニューアル工事の計画

賃貸管理は、問題が起こった後で対処する受け身的な対応に対し、
プロパティマネジメントは入居者とコミニュケーションを取ることで
滞納、クレームなど未然に防ぐと行った手法を取ります。

また、クレームについてもSR(サービスリクエスト)と言って、
お客様からの要望、アドバイスといった考え方を取ります。
ようは、改善することで快適に住め、長く住みたいと思ってもらえるなら
それは資産価値の向上に繋がるということですね。

4.不動産証券化とプロパティマネジメントの関係
不動産証券化とは、SPC(特別目的会社)を使って
不動産ファンドを組成し投資家から集めた資金で
収益不動産を運用し利益を還元する手法です。
代表的なものにJ-REITなどがあります。

不動産ファンドは預かった資金を使って
不動産を運用していくわけですが、
その際に不動産の資産価値を最大化する上で
プロパティマネジメント会社の存在が大きくなっているという訳です。

今管理会社でお勤めの方は、少子高齢化で人口が減る中で
今後プロパティマネジメントの考え方を導入していかないと
入した他社と差がつくことになりそうです。

賃貸不動産経営管理士もこういった時代の流れの中、
国家資格化すればプロパティマネジメントの考え方も含め、
専門家として活躍の場が増えそうです。

ここは賃貸管理業に携わるのであれば
勉強しておいて損はないと思います。


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posted by ぐっさん at 19:00| Comment(0) | 賃貸不動産経営管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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