2017年02月16日

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)賃貸契約の終了その2 解約の申入れ、契約解除




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賃貸契約の終了 解約の申入れ、契約解除
ここは、毎年出ていますね。
平成27年問25.平成28年問23で契約の解除が
出題されておりました。

1.期間の定めのある賃貸借契約の場合
@期間内解約条項について
一般的には、解約の意思表示から一定期間の経過後に
賃貸借契約が終了する旨の期間内解約条項が設けられている
ことが多い。
予告期間の定めがない場合は、解約の意思表示から
3か月を経過することで賃貸借契約は終了。

特約で短縮する特約は有効。

定期借家の場合は、途中解約できない旨の特約があっても
床面積200u以下の居住用の建物の場合は正当事由があれば
契約解除できる。
その際は申入れから1か月経過で終了。

A期間内解約条項がない場合
契約期間中に契約を解約することは出来ない。

2.期間の定めのない賃貸借契約の場合
当事者の一方から解約申入れがなされた場合には
一定期間の経過後に契約は終了する。
借主が申し入れた場合は、3か月経過することで終了
貸主が申し入れる場合は正当事由が必要であり、
申入れから6か月の経過で終了する。

※建物が転貸されている場合は、貸主が転借人の使用継続に
異議を申し立てなかった場合法廷更新される。

3.債務不履行による契約の解除
借主は、部屋を借りる為に貸主に対して賃料支払債務を負っている。
賃料を払わない、用法義務違反などした場合に信頼関係が破たん
していると判断された場合は貸主は解除権を行使できる。

@解除権の要件
・債務を履行しない期間が一定期間を過ぎた
・履行しないことについて債務者に問題がある
・相当の期間を定めた催告をした(短い場合5日、長い場合14日)
※賃料未払いの場合は、管理会社、保証会社などは3か月程度は
待つことが多い。
・解除権の意思表示をする

A債務不履行による契約の解除の種類

・賃料不払い解除

・用法義務違反

・賃借権の無断譲渡・無断転貸

4.契約の解除の方法
借主の債務不履行を理由に解除権を行使する場合は、
解除権行使に先立ち、催告が必要

契約解除は相手方に対する意思表示が必要で
意思表示が相手方に到達した時点で効力を生ずる。
一般には、到達した時点で効力が生じる為
配達証明付内容証明郵便を用いる。

・債権者が複数いる場合は、契約の解除は、
貸主全員が借主に対して解除権を行使することとなり、
貸主が共有者の場合は過半数の共有持ち分を有する共有者が
解除権を行使できる。


・借主が複数の場合
貸主は、原則借主全員に解除権を行使する必要があるが、
判例では一人に対する意思表示で足りるとされている。


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posted by ぐっさん at 20:00| Comment(0) | 賃貸不動産経営管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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