2017年01月10日

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)賃貸管理総論 その6 賃貸不動産経営管理士に関する基本法令(借地借家法)







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賃貸不動産管理に関する基本法令(借地借家法)

借地借家法は重要なのですが、ちょっと難しいので
問題に出そうなところをピックアップしておきます。

借地借家法とは
貸主が強かった不動産賃貸契約において借主保護のために、
平成4年に借地法、借家法、建物保護に関する法律
3つが一つにまとめられた特別法です。

建物賃貸借契約の更新等
期間の定めのある建物賃貸借では、
当事者の一方が期間の満了の1か月前から6か月前までの間に
相手方に対して更新をしない旨の通知、
条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかったとき、
従前の契約と同一条件で契約更新をしたとみなされる。

※貸主からの場合は、正当事由が必要。
正当事由には、建物が壊れそうで建て替えが必要である場合など
立退料を支払って出てもらうなど。
ただし、理由もなく立退料を払うだけでは正当事由とはならない。

貸主が一方的に解約の申し入れの場合は、
申し入れから6か月が経過することによって契約は終了するが、
正当事由が必要になります。

建物賃貸借の効力
登記がなくても、物件が借主に引き渡されていれば、
その後に所有権を取得した者(購入などによる新しい所有者)
に賃貸借契約の存在を主張できます。

・賃料の増額
賃料の額が不相当になった時は、契約の相手方に対し、
将来に向かって賃料の増額又は減額の請求が出来る。
(実際は賃料を上げるのも下げるもの結構難しいですが・・・)

定期借家(定期借家契約)
更新をしない契約も可能です。
契約に際し、事前に定期借家契約をする旨を
契約書とは別に書面を交付して説明が必要。

期間が一年以上の定期借家契約では、
貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に
期間満了する通知をしないといけない。

又、一定期間が過ぎたのちに建物を取り壊さないといけ無い場合は、
建物を取り壊すときに契約が終了する旨を定めることが出来る。

一時使用の賃貸借は借地借家法が適用されない

借地権
土地のみの賃貸借は借地借家法が適用されない。

普通借地権の存続期間は30年、一回更新後は20年、
二回目以降の更新は10年ごととなります。

又、期間が満了した後も建物がある場合は、借地権者が
契約の更新を請求した時又は土地の使用を継続するときは、
従前と同一条件で更新したとみなされます。

対して貸主は正当事由が無いと更新の拒絶が出来ないので、
余談ですが、今、借地で住んでいる人は建物が壊れない限り、
安い借地代で家に住めるので簡単に手放さないように!

定期借地権
@一般定期借地契約(存続期間50年以上)
書面による契約必要

A事業用定期借地契約(存続期間10年〜50年)
公正証書による契約必要

B建物譲渡特約付き借地権(存続期間30年以上)
書面不要

他にも色々ありますが、この辺を抑えておきましょう。



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posted by ぐっさん at 07:00| Comment(0) | 賃貸不動産経営管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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