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2017年08月21日

【賃貸不動産経営管理士試験対策】不動産証券化とプロパティマネジメント


 

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賃貸不動産経営管理士の試験対策問題集より私がやっていてこれは勉強しておいた方が良さそうな内容をPICK UPしてご紹介します。

【試験対策】不動産証券化とプロパティマネジメント
プロパティマネジメント=賃貸管理と思われている方も多いと思いますが、賃貸管理は従来型のただ単に預かった物件を管理するのに対して、プロパティマネジメントはオーナーの資産の収益を最大化するという考えの元、原状回復のリフォーム提案においても賃料が上がる、他と差別化できる物件にするといった提案を行います。
今後、従来型の単なる管理会社は生き残りが難しくなると言われており、プロパティマネジメントの考え方を導入している会社が増えています。

私の会社では、一歩進んだアメリカの資格である不動産経営管理士=CPM(Certified Property Manager)の考え方を用いて運営を行っています。

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賃貸業への支援業務の不動産証券化とプロパティマネジメント

ここは平成27年の問33、平成28年の問34で出題されました。頻出問題であり、今の賃貸管理業務でよく話題になる部分なのでしっかりと勉強したいところです。

1.不動産証券化とは
不動産の権利を証券に結び付けることを前提にして、
不動産投資と不動産事業の管理運営をマネジメントする仕組み。
J-REITなどが有名ですね。

平成28年の試験ではちょっと詳しい内容が選択肢で出ておりました。
平成29年以降はもう少し難易度が上がりそうなので、テキストをしっかりと読む必要があるかもしれませんね。

※平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律(現在の「資産の流動化に関する法律」が制定され、SPCが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配分できるようになった。

※平成19年3月改正の不動産鑑定評価基準では、DCF法の適用家庭の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、PMフィーは運営収益として計上されるようになった。

2.不動産証券化と管理業者の役割
細かく言うともっと色々な役割がありますが、ここではアセットマネジメント(AM)、プロパティマネジメント(PM)を覚えておけば大丈夫です。
過去問では、この2つの業務が入れ替わって出てきて間違いとさせる内容で出てます。

◎アセットマネジメント
投資家に対する 資金運用の計画、決定・実施、実施の管理、売却の提案等 を行う。

◎プロパティマネジメント
AMが行った不動産の運用等に対して、実際に賃貸管理、運営を行う部署である。 

主な業務としては、委託された投資家への 
@報告業務A調査・提案業務B所有者の変更に伴う業務 がある。

最近では賃貸管理会社もどちらかというとこのプロパティマネジメントという言葉を使っている会社も多いですね。

従来の賃貸管理に加えて、資産の工場の為に色々と提案等を行うというところが違うところですかね。

その他試験に出てくるポイントをピックアップ
※プロパティマネジメント会社は、 自らの業務に合理性があることについて、 投資家に対し説明責任を果たすための 客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

※プロパティマネジメントの業務には、 中・長期的な改修・修繕の計画を策定して実施する コンストラクションマネジメント(CM)も取り入れられはじめている。







賃貸不動産経営管理士平成27年度試験問題はこちらから

平成28年度試験問題(問1〜20)はこちらから

平成28年度試験問題(問21〜40)はこちらから

平成28年度各問題はこちらから↓
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平成29年改訂されておりますので購入の際はご注意ください。


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posted by ぐっさん at 19:00| Comment(0) | 賃貸不動産経営管理士 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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