2017年01月31日

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)管理業務の受託その1管理受託方式




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管理業務の受託の管理受託方式

ここからいよいよ管理業務の勉強です。

1.管理受託方式 
管理業務には管理受託方式とサブリース方式がある。
賃貸住宅管理業者登録制度ではこの2つが対象となっている。
管理受託方式は、貸主との間で管理受託契約を締結して、
管理事務、賃貸管理を行う。

管理受託契約は、法律行為ではない事務の委託である為
準委任
といいます。
管理業者が、建物の修繕の為の工事の請負契約を
代理する場合は、貸主が賃貸管理業務を管理業者に委託する
行為は「委任
になります。

2.委任契約の成立
委任契約は、貸主と管理業者の合意で成立する諾成契約で、
書面は必要ないが、登録制度では、契約が成立する前に
貸主に対して、管理受託契約の内容等を記載した書面を
交付して説明し、契約を締結した際は書面の交付が必要。

◎標準契約書の管理委託契約の内容
国土交通省が出している管理委託契約の契約書の雛形です。
一度読んでおくと良いと思います。


住宅賃貸借媒介・管理委託契約書(ひな型) - 国土交通省


ポイント
・管理業務は無償であっても善管注意義務がある。

・管理報酬の取り決め

・管理業者は、委託者である建物所有者に対し、
各契約で定める予告期間を
もって申し入れることにより、
管理受託契約を解約することができる。
委託者も同様に解約できます。
通常は双方3か月前の解約予告としているところが多いですね。

・募集物件の賃貸借条件が不適当になった時は賃貸借条件の変更を
助言する義務があり、助言する場合は根拠を示す必要があります。

・管理物件において、借主と修繕の費用負担の話し合いをする際は、
貸主と事前協議が必要です。
退去時の原状回復費用についても同じです。

・管理業者は、天変地異が生じた場合ややむを得ない場合は、
あらかじめ借主の承諾を得なくても住戸に立ち入ることが出来る。

特約部分ポイント
・法人である管理業者の代表取締役が死亡した場合、管理受託契約は終了しない。

・法人である管理業者A社がB社に吸収合併された場合、
委託者である
建物所有者の承諾がなくてもB社に管理業務は承継される。

・委託者である建物所有者が建物の所有権を第三者に譲渡すると、

この第三者が管理受託契約の委託者の地位は承継しないので
管理会社を継続してのいいし、変更してもよい。

平成28年の問9問10で出ています。


管理業務の受託その2 サブリース方式による管理

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2017年01月30日

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)賃貸住宅管理業者登録制度その11 監督、登録の抹消




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賃貸住宅管理業者登録制度の監督、登録の抹消

1.監督
国土交通省は、指導監督事由に該当するときは、
賃貸住宅管理業者に対して、することができる。
指導、助言及び勧告された場合は公表される場合がある

2.登録の抹消等
国土交通省は、登録抹消事由に該当するときは、
賃貸住宅管理業者に対して、登録を抹消することができる。
抹消された時はその理由とともに賃貸住宅管理業者に対して
通知がなされる


(登録抹消事由のうち重要なもの)
・廃業届があった時
・登録の更新の申請がなかったとき。
・不正な手段により登録を受けた時が判明したとき


平成28年問6で出題されています。


管理業務の受託その1管理受託方式


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2017年01月29日

【賃貸不動産経営管理士】(試験対策初級編)賃貸住宅管理業者登録制度その10個別の遵守事項




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賃貸住宅管理業者登録制度の個別の遵守事項

1.禁止行為
賃貸受託管理業者の業務に関する禁止行為について
大事なものは下記の通りです。

・借主等に虚偽のことを告げ、誤認させる行為

・貸主に対して、管理事務の委託を受ける際に
重要な事項を告げない。

・広告又は勧誘をするときに、受託方式、サブリース方式においても、
事実と相違する表示もしくは説明をし、借主に誤認させるような行為。
誇大広告は、広告だけでなく、勧誘も含まれる。

2.管理事務の再委託と一括再委託の禁止
・管理委託契約書に定めがあれが、
管理事務の再委託は可能です。

・管理事務の一括再委託は禁止されています。
受託した管理会社が一つも管理事務を行わないのはダメ
ということですね。
これは、複数社に分けて委託したり、
子会社にすべて委託しても再委託になります。

3.17条貸主報告(貸主へお管理事務の報告)
賃貸住宅管理業者は、定期的に管理受託契約または
賃貸者契約を締結した貸主に対して、管理事務に関する
報告をしなければなりません。
特に期間は定められていません。

4.管理事務終了通知(借主への管理終了の通知)

管理事務が終了する場合は、賃貸住宅の借主に対して
遅滞なくその旨を報告しなければならない。

平成28年問6で出題されています。


賃貸住宅管理業者登録制度その11 監督、登録の抹消

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